Al sinds oktober 2021 huurder bij Ons Huis,\\r\\n\\r\\nWoonachtig in een appartementen-complex in Apeldoorn wat gedeeltelijk verhuurd word aan een zorg-instelling, in het eerste jaar al geregeld stroom-uitvallen gehad, dit mede doordat de desbetreffende woning-corporatie de electriciteit niet had aangesloten volgens de nieuwe richtlijnen van de Europese unie, de kabels zijn een compleet ratten-nest, zowel achter de muren, als in de plafonds, dit is in alle apartementen het geval, ieder persoon die een schroevendraaier zou pakken zou gelijk kunnen zien dat dit niet voldoet aan de richtlijnen.\\r\\n\\r\\nIn het eerste jaar extra moeten betalen aan warm water omdat ze mij de schuld gaven van een warm water meter die niet in de badkamer hing, wist ik veel, het is mijn eerste huis, lopen kutten met warm water meters is wel het laatste wat ik zou doen, ze zijn zelf gewoon vergeten die meter er op te hangen / terug te hangen.\\r\\n\\r\\nMet kerst vorig jaar meerdere dagen zonder warm water gezeten, en wat passen ze toe als oplossing? Ze hebben het moederbord van het lokale ketelhuis tijdelijk omzeilt, zeer on-professioneel, en dit gebeurde nadat de organisatie al wel zeker 2 weken boze telefoontjes had gekregen omdat de ketel af en toe uit viel.\\r\\n\\r\\nLos van dat hele probleem was het de eerste 3 maanden heerlijk wonen.\\r\\nNu een ruime 2 jaar woon-achtig in hetzelfde huis, en nu al bijna 2 jaar gezeik met geluids-overlasten, het kantoor van de zorg-instelling die elke ochtend doet alsof hun kantoor een staples magazijn is, de stapels kopieer-papier word nog net niet verplaatst met de heftruck, 1.5 jaar met een stel buren gezeten die gedurende elke nacht de \\\"duitse wagens\\\" af en aan hadden rijden.\\r\\n\\r\\nDe laatste 4 tot 5 maanden amper 10 nachten in de maand normaal kunnen slapen omdat de nieuwe buren niet normaal kunnen doen, continue geluids-overlast, ontelbare mail-wisselingen gehad hierover met de woningbouw, tot op het punt dat je gewoon geen gehoor meer krijgt, nachten gezeten met knallende hoofd-pijn van het niet kunnen slapen, en wat krijg je als tip? Oh, microfoons ophangen, wat ten eerste heel kinderachtig is, en ten 2de ook illegaal volgens de AVG wet.\\r\\n\\r\\nEn dit is allemaal best wel hypocriet als je je bedenkt dat dezelfde desbetreffende organisatie zelfs als slogan op hun LinkedIn aankondigt dat dit juist hetgeen is waar ze zo geweldig in zijn in het oplossen.\\r\\n\\r\\nPuntje bij paaltje schiet je jezelf in je voet door bij deze organisatie te huren, en niet met een kleine kogel, nee, een groot gat in je voet.\\r\\n
Criminaliteit is winstgevend. Zie hier. En de overheid doet niets. Laten we anders zelf een stel woningen kopen en verhuren. Wat kan er mis gaan? Uitknijpen en verwaarlozen en dan koopt de gemeente of overheid je uit. Win win!!
Al JAREN leef ik in schrijnende woon situaties met mijn zieke zoontje van 8!!! door nalatigheid!! Na 3 JAAR heb ik eindelijk een gesprek op kantoor kunnen krijgen. Hiervoor heb ik wel een medewerker van de straat moeten plukken!!!
Ik kan wel een boek schrijven over de omstandigheden en gebeurtenissen die wij hebben moeten meemaken door deze woningbouw!!
Ik heb gevraagd om een huur compensatie door alle lekkage en de geneurtenissen dit is vrij terwcht lijkt mij als je woongenot zoveel jaar wordt afgenomen!! en dit is uiteraard afgekeurd!! AL sta ik als huurder volledig in mijn RECHT!!!
Je wordt als huurder uitgemelkt!!
Er is geen enkele sympathie voor huurders of hun woonproblemen!!
Je wordt NIET gehoord!!
Ik ga het nu via de rechter spelen, maar ik vraag mij sterk af wanneer we met alle huurders die in dezelfde situatie zitten met vocht/schimmel lekkages en andere gebreken een keer in opstand komen??!! Samen kan je meer teweeg brengen dan alleen!!
Sterke punten HELEMAAL NIKS
Zwakke punten Geen communicatie, geen empathie, geen oplossingen voordragen, geen goed geschoolde medewerkers.
Woon amper een jaar op een woning van hen. Kwam er later achter dat de vorige bewoonster met een klein kind overlast ervaarden van drugs en loeiharde muziek. Het Grootslag? Deed niks en hield hen mond dicht toen wij er kwamen wonen.
Nu is er wéér overlast door dezelfde mensen met hun drugs, geluid en stampen. Wat doet Het Grootslag nu? NIKS.
Als je een woning aangeboden krijgt en het valt onder Het Grootslag neem het NIET. Ze doen niks aan overlast en je gezondheid gaat alleen maar achteruit. Ik ga juridische stappen nemen tegen deze buren én Het Grootslag.
Jammer dat er blijkbaar zo veel te klagen valt. Mijn ervaringen met EigenHaard zijn eigenlijk positief. Ik woon prettig en van alle woningen die ik de afgelopen 15 jaar in Amsterdam heb bezichtigd, waren de woningen van EigenHaard verreweg het best verzorgd. Goed in de verf, schoon, onderhouden. Personeel netjes. De sociale woningbouw staat enorm onder druk, maar in het algemeen duurt onderhoud/ renovatie/ isolatie van oude woonblokken in Amsterdam dan ook VEEL te lang.
Daarnaast mag gezegd dat je als huurder ook het nodige kunt doen, zélfs in sociale woningbouw. Tijden veranderen. Een Amsterdamse huur van 600 - 700 Euro, met subsidie en alle andere minima-voordeeltjes is best schappelijk tegenwoordig. Ouderen, zieken en invaliden daargelaten, maar overal personeelstekorten en voor niets gaat alleen de zon nog op! Wie al voor weinig woont mag zelf ook eens wat aanpakken, gaten kan je bv prima stoppen met een pot muurvuller en een plamuurmes..
Het hoeft niet allemaal gratis he? Eigenlijk zouden alle woningcorporaties een reparatieteam moeten bieden wat hun sociale huurders eventueel tegen een klein bedrag kunnen inhuren voor bepaalde klussen.
Hoe dan ook, in Amsterdam zie ik Eigen Haard de laatste jaren zeker als 1 van de betere corporaties met een hogere standaard.. Kan toeval zijn.
Sterke punten Verzorgde oplevering, verzorgde communicatie, puntjes op de i.
Op 30 oktober 2023 nam ik deel aan de Online zitting van de Huurcommissie. Reeds
eerder (april 2023) had ik een Online zitting van de Huurcommissie. Hierover heb ik bij de Huurcommissie een klacht ingediend. Deze klachtenbrief is ook in uw bezit. Vandaag belde een medewerker van de Nationale Ombudsman dat mijn dossier niet meer door mevrouw
Fien Gerver in behandeling wordt genomen. Ik vroeg me al af waarom ze niets van zich liet horen. Dat is jammer, want uw nieuwe medewerker stelt weer opnieuw de zelfde vraag:
wat verwacht u van ons? Nou, dat de Ombudsman zoals vaker gezegd de Huurcommissie aanspreekt omdat ze niets doet met mijn klachten over DOMESTA. Ik verwacht dat de Huurcommissie haar werk zorgvuldig doet als overheidsorganisatie, dat verwacht ik ook van de Nationale Ombudsman. Ik wil dus gehoord worden, iets wat ik niet verwacht van DOMESTA en de Huurcommissie ook niet doet. Tussen de 1e en 2e zitting van de Huurcommissie heb ik de Ombudsman regelmatig aangeschreven echter een reactie volgde niet. Behalve dan dat de Ombudsman het blijkbaar erg druk heeft en reacties daarom lang uitblijven. Dus ik weet ook niet of de 2e Online zitting van de Huurcommissie tot stand is gekomen na bemiddeling van de Nationale Ombudsman. Ik vermoed echter van niet.
De 2e Online zitting van de Huurcommissie, dus een half jaar later, verliep opnieuw rampzalig. Voor deze zitting had ik nog speciaal een microfoon aangeschaft. Het computerbeeld flikkerde tijdens de verbinding. Het geluid was voor 80% onverstaanbaar. Talrijke onderbrekingen. Stemmen onverstaanbaar, ook van de medewerkers van DOMESTA, waaronder Luuk Veenman en Wietse Ten Caat. Luuk Veerman, altijd in voor een grapje en gluren over de schutting, zwaaide nog. De heer Ten Caat die ook noppes weet had ook
niets nieuws in te brengen. Blijkbaar houdt de Huurcommissie ook na corona tijd nog steeds online zittingen. Het ministerie had ik van de online ellende op de hoogte gebracht. Maar blijkbaar helpt dat niet. De zitting ondervond vertraging en vond 3 minuten later plaats dan gepland. Formeel stond voor de zitting 15 minuten, maar dat werden er uiteindelijk 11 minuten. Van de zitting heb ik met mijn mobiele telefoon opnamen gemaakt: deze stuur ik u toe. Opvallend was dat de voorzitter van de Huurcommissie een overspannen, geïrriteerde indruk maakte. Hij stelde zelfs de vraag waarom er eigenlijk een 2e online hoorzitting is. Eigenaardig, hij bleek weer niet op de hoogte van mijn eerste klacht en de inhoud van het dossier. Els Beukeveld. Manager Wonen bij Domesta, haakte hier doortrapt op in en vermelde dat deze zaak zonde van haar tijd was en van de tijd van de voorzitter van de Huurcommissie.
Ik meldde tevens dat mevrouw Beukeveld geen benul heeft van wat er in de buurt speelt. Als mevrouw Beukeveld als huurder van Domesta zou zijn aangerand door een ezel, zou ze ook anders piepen. Dat er recentelijk geen overlast is geweest, is onjuist, vandaar dat ik de
nieuwe wijkagent Rolf Hammerschmidt heb ingeschakeld recentelijk en die beloofde de overlastgever te bezoeken. Mede omdat [NAAM ADRES BEKEND] uit zijn auto naar mij schreeuwde. Tevens heb ik recentelijk nog wat geluidsbestanden naar DOMESTA gestuurd. Overigens erkent DOMESTA in eerdere correspondentie wel dat er overlast is van [ ADRES BEKEND]. Ik wijs ook op het naar beneden trekken van zijn broek voor een vrouwelijke huurder van DOMESTA. Deze slachtoffers zijn bang. Daarom houden ze hun mond. Jammer dat mevrouw Beukeveld denkt dat er geen angst is voor de overlastgever. Een onafhankelijk onderzoek? Iemand verscheen voor mijn deur met de vraag hoe ervaart u het woongenot? Hoe zit het met mijn tijd ? En alle energie die ik er in steek om gehoord te worden. Inmiddels is het dossier 10 centimeter dik en heb ik al veel inktcassettes verspeeld.
In mijn brief d.d. 23-02-2020 legde ik Domesta uit dat ik uit dat ik rust zocht. Overigen heb ik nadien nog een gesprek bij Domesta gehad aan het Reviusplein 15, Hoogeveen. Opnieuw wordt er geen aandacht geschonken aan de bewijslast van de overlast (getuigenisverslagen, logboek die ik bijhoudt namens Domesta, klachtmeldingen, mijn brieven die ik schreef voor de huurperiode aan DOMESTA waarin ik verzocht om een rustige woning) die ik heb overhandigd, deze vindt u ook in de bijlagen die ik u al eerder heb overhandigd. Ook is
er geen aandacht voor de energie en tijd die ik heb gestoken om de overlast enigszins in te dammen. Hierbij wijzend op mijn inzet richting de Buurtbemiddeling, bijhouden van logboek, de wijkagenten achter de broek zitten etc. De vorige wijkagent, Arno Hielen, wist me te vertellen dat die de overlastgever had bezocht, dit geschiedde pas nadat ik de Nationale Ombudsman had ingeschakeld. De heer Hiele wist me zelf te melden dat ik als klager de overlastgever was. De Huurcommissie en Domesta zijn hier doof voor. Het lijkt wel of de verhuurder, de Regionale Geschillencommissie en de Huurcommissie hier volledig blind
voor zijn. Kafkaiaans toestanden. Wat onwerkelijk allemaal en frustrerend. Voor details verwijs ik u naar de uitvoerige correspondentie/bijlagen die u al eerder is toegezonden.
DOMESTA vormen een stel boefjes, de Huurcommissie werkt onzorgvuldig, er is dus geen eerlijke proces en ik wordt niet gehoord. Vandaar dat ik mijn verhaal steeds weer herhaal. Dat zal ongetwijfeld DOMESTA en de Huurcommissie irriteren. Maar dat moet dan maar.
Zoals eerder gezegd wil ik huurverlaging met terugwerkende kracht en/of teruggave van de opgebouwde inschrijfduur, zodat ik niet al te lang meer vastzit aan deze huurwoning.
Het is ook de taak van de Nationale Ombudsman om toe te zien op de zorgvuldige werking van overheidsorganisaties, zoals de Huurcommissie. Ik zou zeggen doe uw werk dan ook.
Wat de Nationale Ombudsman verder voor mij betekenen heb ik nu geen zicht op.
Misschien een schadevergoeding? Een kritische beoordeling van de Huurcommissie?
Of toch weer opnieuw een zitting, dan fysiek, maar dan met een nieuwe Huurcommissie?
Want ook de voorzitter dhr. Schuurbiers van de Huurcommissie blijkt niet naar behoren te functioneren, net als de rest van de Huurcommissie. Het lijkt er dus op dat de Huurcommissie zaken afraffelt, wellicht door tijdsdruk en het wegwerken van achterstanden. Helaas komt hierdoor de zorgvuldigheid ernstig in het geding, en dat is ondemocratische en verspilling.
Ik hoop dat de Nationale Ombudsman deze klacht dan wel zorgvuldig behandeld, want juist de Nationale Ombudsman is toch het betrouwbare boegbeeld dat houvast moet geven.
De voorzitter meldde dat de uitspraak nog volgt, althans voorzover ik het kon voorstaan.
Verder volgt er vandaag een nieuwe uitnodiging voor een zitting van de huurcommissie
op 27 november 2023, maar dat is wellicht een vergissing van de Huurcommissie.
Uitzending Radar maandag 30 oktober 2023
Uitzending
30-10-2023
Het is maandag weer tijd voor een nieuwe Radar. We besteden onder meer aandacht aan schimmel in huurhuizen. Wat zijn de rechten van huurders? Ook duiken we in het zorgplafond, dat ertoe leidt dat mensen hun behandeling niet kunnen voortzetten in hun eigen ziekenhuis.
Schimmel in je huurhuis
Schimmel op de muren, vochtproblemen met als gevolg onbewoonbare kamers: het treft maar liefst 1 op de 5 huurders. Radar bezoekt twee personen die al jarenlang met dit probleem kampen, één in een huurwoning van een woningcorporatie en de ander als particuliere huurder. Wat zijn hun rechten, en in welke mate verschillen deze afhankelijk van hun huurvoorwaarden? En wordt er wel gekeken naar een langdurige oplossing? Radar gaat op zoek naar antwoorden.
Bewoners Utrechtse Lomanlaan klagen over Mitros: "150 euro servicekosten en ze doen niks"
8 oktober 2019, 19:00
•
3 minuten leestijd
UTRECHT - Een kapotte lift, brandalarmen die om de haverklap afgaan en het gevoel dat er nauwelijks nog onderhoud wordt gepleegd: huurders van een pand van Mitros aan de Lomanlaan in Utrecht vinden dat ze maar bar weinig terugkrijgen voor de 150 euro servicekosten die ze per maand betalen. Daarom stappen ze naar de gemeente Utrecht, in de hoop dat die de woningbouwcorporatie dwingt onderhoud te plegen.
Het pand aan de Lomanlaan kent een lange geschiedenis. Ooit verhuurde Mitros het aan huisjesmelker Marcel van Hooijdonk die er appartementen van maakte. Dat was geen succes. Huurders klaagden over hoge huren en de manier waarop de huisbaas onder meer een verbouwing in de kelder regelde, leidde uiteindelijk zelfs tot een dwangsom van de gemeente.
Inmiddels verhuurt Mitros het pand weer zelf. De woningbouwcorporatie wil het gebouw vervangen door een wooncomplex met zo'n 240 sociale huurappartementen. Er wonen nu rond de 100 mensen. Zij hebben het idee dat de woningbouwcorporatie zo min mogelijk onderhoud wil plegen en liever de ontwikkeling van de nieuwe appartementen afwacht.
LEKKAGES EN BRANDALARMEN
Bewoners klagen over lekkages door slecht aangelegde waterleidingen, toegangsdeuren die kapot zijn, een lift die het vaak niet doet en brandalarmen die zonder reden afgaan. "En Mitros is in zulke gevallen slecht bereikbaar", aldus bewoner Richard Stekelenburg. "Als er iets is met de stroom kunnen wij niet naar de aardlekschakelaar om hem uit te zetten. Wij moeten dan bellen met de nooddienst van Mitros en dan duurt het drie kwartier voor er iemand voor de deur staat."
Ook Jesse van Rijn (27) heeft het idee dat Mitros geen zin heeft om onderhoud te plegen en klaagt over de bereikbaarheid van de organisatie: "Er is één keer in de week één uur een huismeester en die doet écht zijn best. Maar één uur voor 100 bewoners in een pand dat is afgeschreven: dat is niet te doen."
Van Rijn was na de negatieve ervaringen met Marcel van Hooijdonk blij dat Mitros het beheer van het pand weer overnam. Daarvan is weinig over: "We betalen 150 euro servicekosten en ze doen niks. De buurvrouw had een lekkage waardoor alle meubels naar de gallemiezen zijn. Mitros zei toen: 'Dat is niet onze fout.' Wiens fout is het dan wel? Als er iets stuk is, moet de verhuurder het toch repareren?"
De bewoners zijn nu naar de gemeente gestapt in de hoop dat die Mitros dwingt hun klachten op te lossen.
REACTIE MITROS
Gevraagd naar een recente lekkage en daarmee samenhangende elektrische problemen aan de Lomanlaan zegt Mitros dat het pand veilig is om in te wonen en dat er vorig jaar samen met de gemeente en brandweer maatregelen zijn getroffen om te zorgen dat het gebouw de komende jaren verhuurbaar is.
De woningbouwcorporatie vindt het wel vervelend dat sommige bewoners een onveilig gevoel hebben en is daarover in gesprek met de bewonerscommissie. Binnenkort wordt samen een nieuw beheerplan opgesteld.
Bewoners Lomanlaan in Utrecht niet blij met Mitros
Bewoners Lomanlaan in Utrecht niet blij met Mitros
Referenties Volledige tekst uitspraak Gevolgde uitspraken
ECLI:NL:RBMNE:2022:1422
Inhoudsindicatie
Sociale huur woonruimte; appartementencomplex uit 1969 dat verhuurder lange tijd van plan was te slopen en dat binnenkort in plaats van gesloopt, gerenoveerd en verduurzaamd zal worden; vocht-, tocht- en schimmeloverlast; gebreken en huurprijsvermindering; oneerlijke handelspraktijken.
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Uitspraakdatum
2022-04-20
Publicatiedatum
2022-04-20
Zaaknummer
9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht
1 [eiser sub 1] ( huisnummer [huisnummer 1] ),
2. [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ),
3. [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ),
4. [eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ),
5. [eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ),
6. [eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ),
7. [eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ),
8. [eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ),
9. [eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ),
10. [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ),
11. [eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ),
12. [eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ),
13. [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), overleden op [2021] ,
14. [eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ),
15. [eiser sub 15] (huisnummer [huisnummer 15] ),
16. [eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ),
17. [eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ),
18. [eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ),
19. [eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ),
20. [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ),
21. [eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ),
22. [eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ),
23. [eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ),
allen wonende te [woonplaats] ,
verder samen ook te noemen: de huurders,
eisende partijen,
gemachtigde: mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche,
tegen:
de stichting
Stichting Bo-Ex '91,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen: Bo-Ex,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D. Pranjic.
1De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
1.1.
de dagvaarding met de producties 1 t/m 18 is op 6 juli 2021 bij Bo-Ex bezorgd;
1.2.
Bo-Ex heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft de producties 1 t/m 25 bijgevoegd;
1.3.
de huurders hebben de aanvullende producties 19 t/m 23 toegezonden;
1.4.
Bo-Ex heeft de aanvullende producties 26 t/m 30 toegezonden;
1.5.
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 maart 2022.
Aan de zijde van de huurders zijn verschenen: de heer [eiser sub 2.1] (eiser sub 2), de heer [eiser sub 3.1] (eiser sub 3), mevrouw [eiseres sub 4] (eiseres sub 4), mevrouw [eiseres sub 10] (eiseres sub 10), vergezeld van haar dochter, mevrouw [eiseres sub 14] (eiseres sub 14), de heer [eiser sub 16.1] (eiser sub 16), mevrouw [eiseres sub 19] (eiseres sub 19) en de heer [eiser sub 22] (eiser sub 22). Voor enkele huurders is een tolk in de Arabische taal aanwezig geweest. Verder zijn verschenen mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche, gemachtigden van de huurders. Mr. Tomlow is aanwezig geweest als belangstellende aan de zijde van de heer [eiser sub 16.1] . Mevrouw [eiseres sub 19] en de heer [eiser sub 22] zijn tijdens de schorsing van de zitting vertrokken.
Aan de zijde van Bo-Ex zijn verschenen: de heer [A] , projectmanager bij Bo-Ex, en mevrouw [B] , woonconsulent bij Bo-Ex. Verder is verschenen mr. D. Pranjic, gemachtigde van Bo-Ex.
Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Mr. Gabrelian heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
Aan het slot van de zitting is afgesproken dat mr. Gabrelian op de rolzitting van 23 maart 2022 bij akte een uittreksel uit het overlijdensregister zal overleggen ten aanzien van [eiser sub 13] , eiser sub 13. Mr. Gabrelian wordt daarnaast de gelegenheid geboden om bij diezelfde akte zonodig namens de erfgenamen schorsing van de procedure te vragen. Als hij niet om schorsing vraagt - en uit het uittreksel blijkt dat [eiser sub 13] na het uitbrengen van de dagvaarding is overleden - zal de procedure worden voortgezet op naam van [eiser sub 13] , volgens het bepaalde in artikel 225 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
Mr. Pranjic heeft gevraagd om na de zitting nadere stukken te mogen overleggen, namelijk het recente rapport van het bouwfysische onderzoek dat in een vijftal woningen is verricht. Ook heeft mr. Pranjic gevraagd om een aktewisseling nadat die stukken door hem zijn ingebracht. Dat verzoek van mr. Pranjic om inbreng van nadere stukken en een aktewisseling na de zitting is door de kantonrechter (vooralsnog) niet gehonoreerd. De kantonrechter heeft aan mr. Pranjic medegedeeld dat bij de beoordeling van het geschil rekening zal worden gehouden met dit door hem ter zitting gedane bewijsaanbod.
De kantonrechter heeft tot slot aan partijen meegedeeld dat op 20 april 2022 vonnis zal worden gewezen;
1.6.
Mr. Gabrelian heeft bij akte voor de rol van 23 maart 2022 bericht dat hij van de zoon van [eiser sub 13] heeft vernomen dat [eiser sub 13] op [2021] tijdens een familiebezoek in Duitsland is overleden. Bij de akte is een uittreksel uit het Duitse overlijdensregister (Sterberegister) gevoegd en een e-mailbericht van de gemeente [gemeente ] aan mr. Gabrelian, waarin wordt bevestigd dat [eiser sub 13] in Duitsland is overleden. Mr. Gabrelian verzoekt om voortzetting van de procedure.
Mr. Pranjic heeft tijdens de zitting van 10 maart 2022 medegedeeld dat Bo-Ex zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter wat betreft de vraag of de procedure ten aanzien van [eiser sub 13] al dan niet geschorst wordt.
2Waar gaat het om?
2.1.
De huurders wonen of hebben gewoond in het appartementencomplex dat is gelegen aan de [straat] in Utrecht en dat bestaat uit 10 verdiepingen, 4 portieken en 116 appartementen (hierna: het complex).
Zij huren ieder van Bo-Ex of hebben van Bo-Ex gehuurd een appartement in het complex. Het huisnummer van ieders appartement is in de kop van dit vonnis vermeld, achter de naam van de betreffende huurder(s). Het betreft sociale huurwoningen.
[eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 7] ) hebben tot 28 juni 2021 dit appartement gehuurd.
[eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 17] ) hebben tot en met mei 2021 dit appartement gehuurd.
2.2.
Het complex, dat is gebouwd in 1969, heeft in de periode vanaf 2008 tot medio 2021 op de nominatie gestaan om te worden gesloopt.
2.3.
In 2008 heeft Bo-Ex aan alle (toenmalige) huurders van het complex aangeboden dubbel glas aan te brengen. Niet alle huurders hebben van dat aanbod gebruik gemaakt, waardoor er nu een aantal appartementen nog is voorzien van enkel glas. In 2008 heeft Bo-Ex groot onderhoud verricht in de appartementen van het complex door keukens, badkamers en toiletten op te knappen. In 2015 heeft zij onderhoudswerkzaamheden verricht aan de kozijnen aan de buitenzijde van het complex. Hierna is er vanwege de sloopplannen alleen nog het hoog nodige onderhoud uitgevoerd.
2.4.
In februari 2021 hebben aan aantal bewoners van het complex aan Bo-Ex en de gemeenteraad van de gemeente Utrecht een zogenoemde “brandbrief” gestuurd, waarin zij hebben geklaagd over de slechte staat van onderhoud van het complex en hebben geëist dat – kort gezegd – Bo-Ex (1) de onderhoudsgebreken binnen vier weken zal oplossen, (2) de huur zal verlagen wegens verminderd woongenot en (3) uiterlijk 1 april 2021 een definitief besluit zal nemen over de sloop of renovatie van het complex.
2.5.
Naar aanleiding van die brandbrief heeft Bo-Ex op 5 februari 2021 aan alle bewoners van het complex een klachtformulier toegestuurd, met het verzoek om door middel van dat formulier hun specifieke en concrete onderhoudsklachten te melden bij Bo-Ex. Na ontvangst van die klachtformulieren heeft Bo-Ex met alle klagers (door bezoek aan huis of telefonisch) contact opgenomen om afspraken te maken voor het verhelpen van de gemelde klachten. Met sommige bewoners lukte het niet om op die manier contact te leggen voor een afspraak. Die bewoners heeft Bo-Ex omstreeks 25 februari 2021 schriftelijk benaderd en gevraagd met Bo-Ex contact op te nemen voor het maken van een afspraak. Bo-Ex heeft naar aanleiding van de ontvangen klachten in februari/maart 2021 diverse werkzaamheden uitgevoerd aan de binnen- en buitenzijde van het complex.
2.6.
In mei en juli 2021 heeft Bo-Ex de huurders schriftelijk bericht dat zij definitief heeft besloten om het complex niet te slopen, maar dat zij in plaats daarvan in 2022 groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden zal uitvoeren. Daarbij zal zij onder meer de buitenkozijnen vervangen en zal het complex worden verduurzaamd en gemoderniseerd.
2.7.
In mei 2021 hebben de huurders Bo-Ex in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank (dat wil zeggen: de huurders in deze procedure met uitzondering van eisers sub 17 en met dien verstande dat eisers sub 16 een separate kort geding procedure hebben ingesteld). Zij hebben – kort gezegd – gevorderd dat de voorzieningenrechter Bo-Ex zal veroordelen om de onderhoudsgebreken te herstellen. Daarnaast hebben zij verlaging van de huurprijs met 40% gevorderd, wegens verminderd huurgenot. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken om de zaken aan te houden om te bezien of zij overeenstemming konden bereiken over de benoeming van een gezamenlijke deskundige, die de onderhoudsklachten zou gaan onderzoeken. Dat is gelukt. Partijen hebben afgesproken dat RoyalHaskoningDHV (hierna: RoyalHaskoning) in opdracht van beide partijen onderzoek zal verrichten in de appartementen. Omdat partijen het echter niet eens waren over de termijn van de aanhouding van de kort geding procedures, heeft Bo-Ex de voorzieningenrechter gevraagd uitspraak te doen.
2.8.
Bij uitspraken van 16 juli 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen afgewezen omdat – kort samengevat – in die kort geding procedures onvoldoende kon worden vastgesteld wat de oorzaak van de door huurders genoemde klachten is en of dit gebreken zijn in de zin van de wet die voor rekening van de verhuurder zijn. Daarvoor is nader onderzoek en mogelijk bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding procedure zich niet leent. Evenmin kon volgens de voorzieningenrechter in die kort geding procedures worden vastgesteld dat de door de huurders gestelde gebreken al jarenlang spelen en dat daarover eerder dan in februari 2021, door middel van de klachtformulieren van Bo-Ex, bij Bo-Ex is geklaagd (zaaknummers 9204287 UV EXPL 21-72 en 9224316 UV EXPL 21-81).
2.9.
Naar aanleiding van de mondelinge behandeling in kort geding heeft Bo-Ex haar aannemer Plegt-Vos opdracht gegeven eventuele resterende klachten van de huurders te inventariseren, waarna in juni/begin juli 2021 opnieuw werkzaamheden zijn verricht.
2.10.
RoyalHaskoning heeft op 30 juni 2021 een concept rapportage opgemaakt. Zij heeft onderzoek gedaan naar (pagina 3 van het concept):
Ventilatie in het appartement, in het bijzonder in de keuken, toilet- en badruimte, waaronder capaciteit;
Koudebruggen;
Vochtgehalte in muren;
Oorzaak schimmelvorming;
Staat buitenkozijnen en isolatie;
Gevels; Deurdrangers en beglazing in de trappenhallen.
2.11.
Naar aanleiding van die concept rapportage hebben partijen gezamenlijk een groot aantal, aan RoyalHaskoning te stellen vragen geformuleerd. Die vragen had RoyalHaskoning ten tijde van de mondelinge behandeling in deze rechtszaak nog niet beantwoord en er was op dat moment nog geen definitief deskundigenrapport beschikbaar.
3De vordering en het verweer
3.1.
De huurders vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
a. voor recht zal verklaren dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken;
b. voor recht zal verklaren dat bij dagvaarding de huurovereenkomsten deels zijn vernietigd, te weten voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding;
Subsidiair
c. zal bepalen dat de huurders recht hebben op een huurprijsvermindering van 80%, vanaf één jaar voor de datum van dagvaarding, althans gedurende een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen periode;
Primair en subsidiair
d. zal bepalen dat de kale huurprijs van de huurders met 80% wordt verlaagd, geldend vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag van volledig herstel van de gebreken genoemd onder 4.4. (voor alle huurders) en 4.5 (voor de individuele huurders), althans een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen percentage;
e. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 14, te weten € 2.600,00;
f. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 15, te weten € 1.194,50;
g. Bo-Ex zal veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
De huurders leggen aan hun primaire vorderingen onder a. en b. ten grondslag dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door brandonveilige woningen te verhuren waar zeer ernstige gebreken aan kleven, zonder de huurders hierover voor of bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te informeren. Omdat de keuzes van de huurders ten aanzien van hun huurovereenkomsten zijn beïnvloed door de oneerlijke handelspraktijken van Bo-Ex, is gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomsten gerechtvaardigd. Om die reden vernietigen de huurders de huurovereenkomsten bij dagvaarding partieel, namelijk voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding. Subsidiair, onder c. maken zij aanspraak op huurprijsvermindering met 80% wegens gebreken over een periode van één jaar voorafgaand aan de datum van dagvaarding, namelijk voor het geval hun primaire vordering op grond van oneerlijke handelspraktijken wordt afgewezen. Een beroep op de vervaltermijn van zes maanden vóór de dagvaarding (artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) zou volgens de huurders in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarnaast, zowel primair als subsidiair, doen zij een beroep op huurprijsvermindering met 80% wegens verminderd huurgenot door gebreken, over de periode vanaf de dag van dagvaarding en totdat de gebreken zijn verholpen. Onder e. en f. vorderen de huurders vergoeding door Bo-Ex van de kosten van de deskundigen die zij hebben ingeschakeld om de gebreken te onderzoeken, naar de kantonrechter begrijpt op grond van artikel 6:96, tweede lid, aanhef en onder sub b., van het BW.
3.3.
Bo-Ex stelt zich op het standpunt dat van oneerlijke handelspraktijken geen sprake is. Volgens haar zijn de artikelen 6:193a e.v. van het BW bovendien niet van toepassing bij sociale huur. Zij stelt dat zij alle gemelde onderhoudsklachten van de huurders inmiddels heeft verholpen, voor zover de betreffende huurders Bo-Ex daartoe de gelegenheid hebben gegeven. Het merendeel van de gemelde klachten bleken geen gebreken te zijn die voor rekening van de verhuurder zijn, maar kleine herstellingen voor rekening van de huurder. Voor zover wel sprake is geweest van gebreken die Bo-Ex moest herstellen, dan zijn die gebreken niet eerder bij Bo-Ex gemeld. Na de melding is Bo-Ex direct in actie gekomen. De diverse huurders hebben hun stelling dat al jarenlang, sinds de aanvang van de huurovereenkomsten sprake is van ernstige gebreken, dat zij die gebreken herhaaldelijk hebben gemeld en dat Bo-Ex die gebreken heeft geweigerd te verhelpen, in deze procedure niet of onvoldoende onderbouwd. Zij hebben het voorstel van Bo-Ex om de mondelinge behandeling van de zaak uit te stellen in afwachting van het definitieve rapport van RoyalHaskoning, afgewezen. Er is geen sprake geweest van een substantiële vermindering van het huurgenot door gebreken en een huurprijsvermindering is daarom niet gerechtvaardigd. Bo-Ex wijst nog op de wettelijke vervaltermijn van artikel 7:257 van het BW, op grond waarvan huurprijsvermindering voor het verleden alleen gevorderd kan worden voor een periode van maximaal 6 maanden vóór de datum van de dagvaarding. Bo-Ex vraagt de kantonrechter om de vorderingen van de huurders af te wijzen, hen te veroordelen in de proces- en nakosten en die veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4De beoordeling
[eiser sub 13]
4.1.
Blijkens de akte met bijlagen van mr. Gabrelian van 23 maart 2022 is [eiser sub 13] na het uitbrengen van de dagvaarding, namelijk op [2021] , overleden. Omdat mr. Gabrelian niet namens de erfgenamen om schorsing van de procedure heeft gevraagd, wordt de procedure voortgezet op naam van [eiser sub 13] .
Artikel 22b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)
4.2.
Partijen hebben ieder een groot aantal producties in het geding gebracht. De kantonrechter heeft partijen bij aanvang de mondelinge behandeling gewezen op het bepaalde in artikel 22b van het Rv en hen gevraagd ten aanzien van de overgelegde producties aan te geven ter toelichting of staving van welke stelling de gegevens of bescheiden zijn bedoeld en welk onderdeel daartoe van belang is.
4.3.
Voorts is van belang dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept.
4.4.
Met inachtneming van het voormelde heeft de kantonrechter bij de beoordeling betrokken de door partijen ingenomen stellingen alsook de feiten en omstandigheden waarop partijen ter ondersteuning van hun stellingen een beroep hebben gedaan.
Oneerlijke handelspraktijken
4.5.
De primaire vorderingen van de huurders, zoals geformuleerd onder 3.1. onder a. en b., worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.5.1.
Volgens de huurders heeft Bo-Ex haar informatieplicht geschonden bij het sluiten van de huurovereenkomsten, door hen niet te informeren over de ernstige gebreken aan de appartementen en de brandonveiligheid van het complex. Bo-Ex heeft hen misleid. Als zij wel over die informatie hadden beschikt, waren zij de huurovereenkomsten niet, of niet onder dezelfde voorwaarden aangegaan, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van de huurders. Zij vernietigen de huurovereenkomsten daarom gedeeltelijk wegens oneerlijke handelspraktijken, op grond van het bepaalde in de artikelen 6:193a e.v. van het BW.
4.5.2.
Bo-Ex heeft betwist dat zij de huurders heeft misleid bij het sluiten van de diverse huurovereenkomsten en dat bij het sluiten van die huurovereenkomsten sprake was van ernstige gebreken aan de appartementen en/of een brandonveilige situatie.
4.5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurders niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de verschillende huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten. Ook hebben zij niet gesteld en onderbouwd dat op die verschillende data sprake was van ernstige gebreken aan het betreffende appartement en dat het complex op die verschillende data niet voldeed aan de toen geldende brandveiligheidseisen. Omdat de huurders niet voldoen aan hun stelplicht, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen. De kantonrechter zijn evenmin feiten en/of omstandigheden gebleken die tot de conclusie zou kunnen leiden dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken (die vernietiging van (een) overeenkomst(en) tot gevolg hebben). De primaire vorderingen, zoals geformuleerd onder 3.1. sub a en b, worden om die redenen afgewezen. Aan de vraag of de artikelen 6:193a e.v. van het BW van toepassing zijn bij sociale huur van woonruimte – volgens Bo-Ex is dat niet het geval – wordt niet toegekomen.
Huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot door gebreken
4.6.
De primair en subsidiair gevorderde huurprijsvermindering, zoals geformuleerd onder 3.1. sub c en d, worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Wettelijk kader
4.6.1. “
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204, tweede lid 2, van het BW).
“De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen” (artikel 7:207, eerste lid, van het BW).
4.6.2.
Gelet op dit wettelijk kader is het aan de huurders als eisende partijen om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen (1) dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW, dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot; (2) dat zij dat gebrek bij Bo-Ex hebben gemeld (in het geval dat Bo-Ex daarmee nog niet bekend is) en wanneer zij dat hebben gedaan en (3) dat dit gebrek zo ernstig is dat het huurgenot daardoor substantieel is verminderd. Het is vervolgens aan Bo-Ex om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn.
Verminderd huurgenot door gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW
4.6.3.
De huurders hebben van Bo-Ex ieder een appartement gehuurd in een appartementencomplex dat is gebouwd in het jaar 1969. Dit betekent dat zij van dat appartement niet het wooncomfort hebben mogen verwachten dat hoort bij een nieuwbouw appartement. Het feit dat het appartement geen mechanische, maar een natuurlijke ventilatievoorziening heeft en – in sommige gevallen – nog enkel glas, is onder die omstandigheden niet aan te merken als een gebrek in de zin van de wet. Daar komt nog bij dat uit de stellingen van de huurders valt op te maken dat zij, of in elk geval een deel van hen, bij het sluiten van de huurovereenkomst wisten dat Bo-Ex het voornemen had het complex op termijn te slopen omdat Bo-Ex hen daar bij het sluiten van de huurovereenkomst op heeft gewezen en zij dit ook in de huurovereenkomst heeft opgenomen. Ook dat is een omstandigheid die een rol speelt bij de vraag wat zij van het appartement hebben mogen verwachten. In dat geval hebben zij van Bo-Ex mogen verwachten dat zij het noodzakelijke onderhoud zou blijven verrichten, namelijk al het onderhoud dat nodig is om aan haar huurders het ongestoord huurgenot te kunnen verschaffen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zij van Bo-Ex hebben mogen verwachten dat Bo-Ex eventuele rotte plekken in de buitenkozijnen die leiden of dreigen te leiden tot lekkage in het appartement, op verzoek van de huurder direct zou herstellen, maar zij hebben niet mogen verwachten dat Bo-Ex alle buitenkozijnen van het complex nog zou gaan vernieuwen.
4.6.4.
Dit alles neemt niet weg dat het begrijpelijk is dat de huurders behoefte hebben aan meer wooncomfort en dat zij prijs stellen op een appartementencomplex dat er ook aan de buitenzijde verzorgd uit ziet, zeker omdat de al in 2008 aangekondigde sloop jaren op zich heeft laten wachten. Bo-Ex heeft pas vorig jaar definitief besloten om van sloop af te zien en in plaats daarvan groot onderhoud uit te gaan voeren en te gaan renoveren, waarbij de appartementen zullen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. De huurders mogen na uitvoering van die werkzaamheden meer wooncomfort verwachten. Dat hogere wooncomfort mochten zij bij het sluiten van de huurovereenkomst nog niet van het appartement verwachten. Bij de vraag wat de huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst van de appartementen mochten verwachten en dus of sprake is van een gebrek, spelen de woonwensen die zij hebben ook geen rol. Het wettelijke puntenstelsel, dat de hoogte van de huurprijs bepaalt die zij aan Bo-Ex betalen, houdt er rekening mee dat het een verouderd appartement is met natuurlijke ventilatie, zonder de tegenwoordig gebruikelijke gevel- en vloerisolatie en – in sommige gevallen – nog voorzien van enkel glas.
4.6.5.
De huurders hebben onder punt 4.4. van de dagvaarding een aantal gebreken genoemd die volgens hen bij alle appartementen voorkomen, namelijk:
- het ontbreken van deugdelijke ventilatie in de bad- en toiletruimte;
- ernstige schimmelvorming;
- brandonveiligheid van het trappenhuis;
- houtrot in de kozijnen, waardoor deze vocht en tocht doorlaten;
- lekkages van de buitenschil, waardoor hemelwater de woning binnenkomt;
- ernstig kierende buitendeuren en -ramen en slechte staat gevels, kozijnen en ramen waardoor het moeilijk is de woning op een aangename temperatuur te houden, zeker in de winter;
- zeer slecht buitenschilderwerk aan de gevels;
- ernstige lekkages in de trappenhal;
- geen mogelijkheid om vuilnis aan te bieden zonder dat dit ongedierte aantrekt, omdat er geen afsluitbare container is die groot genoeg is voor het aantal appartementen;
- gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen die in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken.
4.6.6.
Onder 4.5. van de dagvaarding hebben de huurders opgesomd welke extra gebreken er volgens hen per appartement zijn, namelijk:
- [eiser sub 1] (huisnummer [huisnummer 1] ): scheurvorming in badkamermuur en niet goed afgewerkt plafond na renovatie in 2008; niet goed sluitende ramen;
- [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ): schade als gevolg van door Bo-Ex al verholpen lekkage in badkamer;
- [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ): niet goed sluitende ramen; kapotte raamhandvaten; water uit het plafond in de slaapkamer; vocht uit de muur en stopcontact in de gang door de slechte staat van de tegels in de badkamer; schimmelvorming;
- [eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ): regenwater dat naar binnen komt door gaten in de kozijnen en door niet sluitende ramen; kapotte ventilatieroosters; scheuren in plafond; losse deurkrukken en stopcontacten; ontbrekende lamp aan het plafond waar elektriciteitsdraden uithangen;
- [eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ): stankoverlast en lekkagesporen in plafond van lekkende wc van bovenburen; scheuren in plafond;
- [eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ): water dat door het kozijn naar binnen dringt bij regen; lekkageplekken;
- [eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ): doorlopende schimmelvorming;
- [eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ): tocht, schimmel en condens; tegels badkamer komen los en laten vocht door; ramen sluiten niet goed; ventilatieroosters werken niet; kozijnen brokkelen af door houtrot; lekkage in het dak dat doordringt tot het plafond;
- [eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ): vocht, tocht, schimmel; vochtdoorslag van bovenburen rondom verwarmingsbuizen; niet goed afgestelde ramen;
- [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ): groot aantal kleinere gebreken; kapotte stopcontacten; rioolstank in badkamer; waterschade aan plafond; badkamerleidingen die oranjekleurig roestwater lekken; niet goed sluitende ramen;
- [eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ): lekkageplekken van regenwater;
- [eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ): afbrokkelende kozijnen door houtrot;
- [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ): slechte staat plafond badkamer na verholpen lekkage; niet te verdrijven schimmel;
- [eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ): na noodherstel nog steeds lekkages als het regent; schimmelvorming; wateroverlast op balkon; loskomend pleisterwerk;
- [eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ): ernstige schimmelvorming door slechte staat kozijnen; vochtoverlast; gebrekkige ventilatie;
- [eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ): woning in de winter koud; asbest aanwezig;
- [eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ): woning in de winter koud door enkel glas en tocht; schimmelvorming door oude kozijnen;
- [eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ): waterschade na verholpen lekkages in 2013 en 2014; sinds 2014 een terugkerende lekkage in de badkamer; balk met asbest aanwezig; kapotte vloer en kromgetrokken deur door de lekkage; barst in wastafel;
- [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ): woning moeilijk warm te houden in winter door enkel glas en vocht- en tochtproblemen;
- [eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ): raam woonkamer kan niet open; lekkages door rotte kozijnen; schimmelvorming;
- [eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ): lekkages; vastzittende ramen; moeite met warm houden woning; asbest aanwezig;
- [eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ): woning niet warm te krijgen door tocht; schimmelvorming en vochtaantasting van muren.
Schimmel, condens, vocht en tocht
4.6.7.
De klachten van de huurders zien met name op schimmelvorming, tocht en vocht door (volgens hen) een gebrekkig luchtverversings- en ventilatiesysteem. De kantonrechter stelt voorop dat schimmelvorming op zichzelf geen gebrek is, maar het gevolg kan zijn van een gebrek. Hetzelfde geldt voor tocht- of vochtoverlast. Condensvorming aan de binnenzijde van de ramen door verschil in de binnen- en buitentemperatuur is in elk geval geen gebrek. Dit duidt er ook niet op dat de buitenkozijnen lekken.
4.6.8.
Verder overweegt de kantonrechter dat de huurders ieder een appartement bewonen dat is voorzien van natuurlijke ventilatie. Het is algemeen bekend dat daarbij hogere eisen moeten worden gesteld aan het gedrag van de bewoners dan bij mechanische ventilatie het geval zou zijn. Om goede ventilatie en luchtverversing mogelijk te maken zijn er in het appartement roosters in deuren en boven de ramen aangebracht, die noodzakelijk zijn voor een goed binnenklimaat. De huurders moeten er zelf voor zorgen dat de roosters niet dichtslibben door vuil en stof. Hetzelfde geldt voor de roosters in badkamer en keuken voor de afzuiging van de vochtige lucht, die vrijkomt bij het douchen en koken. Dat schoonhouden van de roosters is geen taak van Bo-Ex. Als goede huurders zullen zij verstandig met het appartement moeten omgaan. Afhankelijk van de activiteiten die in het appartement plaatsvinden (zoals was drogen, koken en douchen) en mede afhankelijk van het aantal bewoners dat van het appartement gebruik maakt, zal zo nu en dan een raam geopend moeten worden, ook als het koud is buiten. Het komt erop neer dat van hen mag worden verwacht dat zij moeite zullen doen om overlast van vocht en schimmel in het appartement te voorkómen, zoals elke bewoner van een oude woning daarvoor moeite zal moeten doen.
4.6.9.
Bo-Ex heeft erop gewezen dat RoyalHaskoning blijkens de concept rapportage in alle appartementen heeft geconstateerd dat de ventilatieroosters boven ramen en in deuren dicht zaten door vuil en stof en/of dat in sommige appartementen alle ventilatieroosters door de huurders dichtgezet waren. Ook is door RoyalHaskoning geconstateerd dat sommige huurders de gordijnen overdag gesloten houden, waardoor natuurlijke ventilatie en luchtverversing via de roosters boven de ramen wordt verhinderd (productie 16 bij dagvaarding). De aannemer die Bo-Ex in 2021 heeft ingeschakeld om in de appartementen werkzaamheden te verrichten, heeft soortgelijke constateringen gedaan. Tegelijkertijd bleek er volgens Bo-Ex in sommige appartementen natte was te hangen en was er een huurder die de ventilatieroosters met plastic had afgeplakt. De huurders hebben die door RoyalHaskoning en Bo-Ex beschreven, feitelijke situatie in de appartementen op zich niet betwist, maar zij zijn ervan overtuigd dat de vocht- en schimmeloverlast in de appartementen andere oorzaken heeft dan het hiervoor beschreven huurdersgedrag.
4.6.10.
Tijdens de kort geding procedures die tussen partijen zijn gevoerd, zijn de huurders er door de voorzieningenrechter al op gewezen dat er onderzoek zal moeten plaatsvinden naar de precieze oorzaak van de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast. Om die reden hebben partijen gezamenlijk RoyalHaskoning gevraagd om onderzoek te doen in de appartementen. De huurders hebben de uitkomst van dat onderzoek niet willen afwachten. De concept rapportage van RoyalHaskoning biedt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende informatie om te concluderen dat de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast het gevolg is van gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn, mede in aanmerking genomen dat partijen het erover eens zijn dat dit concept rapport niet af is en dat zij gezamenlijk aan RoyalHaskoning een groot aantal vragen hebben gesteld naar aanleiding van dat concept rapport, met het verzoek om die vragen te beantwoorden alvorens het rapport definitief te maken (productie 20 van Bo-Ex). Daarbij is ook volgens de huurders van belang dat RoyalHaskoning nog geen metingen in de appartementen had verricht die wel nodig zijn.
4.6.11.
Ter zitting heeft Bo-Ex verklaard dat zij afgelopen vrijdag en maandag aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, naar aanleiding van het bouwfysische onderzoek dat RoyalHaskoning onlangs heeft gedaan in 5 van de 23 appartementen, bij wijze van steekproef. Daarbij zijn metingen verricht waaruit volgens Bo-Ex is gebleken dat de luchttoevoercapaciteit in alle 5 appartementen ruim voldeed aan de normen, maar de luchtafvoercapaciteit in badkamer en toilet in enkele appartementen niet, terwijl de appartementen bouwkundig exact hetzelfde zijn. Dit komt volgens Bo-Ex doordat natuurlijke ventilatie sterk afhankelijk is van interne factoren. De precieze oorzaak moet door RoyalHaskoning nog nader worden onderzocht. Op grond van die steekproef kan daarom volgens Bo-Ex niet worden geconcludeerd dat het luchtverversings- en ventilatiesysteem in alle appartementen van de huurders gebrekkig is. Verder stelt Bo-Ex dat tijdens het onderzoek in geen van de 5 appartementen schimmelvorming is geconstateerd en dat ook het vochtgehalte van de muren voldeed aan de daarvoor geldende normen. Mr. Pranjic heeft namens Bo-Ex uitdrukkelijk aangeboden die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning, waaruit hij ter zitting heeft geciteerd, na de zitting alsnog in het geding te brengen. Daarop heeft mr. Gabrelian verklaard dat ook hij die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, maar dat hij geen tijd heeft gehad om deze te bekijken en dat de huurders zich op het standpunt stellen dat ook zonder die aanvullende rapportages al voldoende informatie in het dossier aanwezig is om te concluderen dat sprake is van ernstige gebreken. De huurders doelen daarbij niet alleen op de concept rapportage van RoyalHaskoning, maar ook op de overige door hen overgelegde rapportages van deskundigen (producties 14, 15 en 20 van de huurders). Verder beroepen zij zich op het Woononderzoek [straat] , dat Bo-Ex heeft laten uitvoeren onder de bewoners van het complex (productie 19 van de huurders).
4.6.12.
De kantonrechter volgt de huurders niet in dat standpunt. Daartoe is het volgende redengevend. Door twee van die deskundigen, ing. J. Noordermeer en ing. G. Vermeulen, zijn geen metingen en/of destructief onderzoek verricht. Zij hebben alleen een visuele inspectie gedaan in een paar appartementen en Bo-Ex is daarbij niet aanwezig geweest. BoEx wijst in haar conclusie van antwoord op een aantal evident onjuiste aannames door de twee deskundigen (punt 91 conclusie van antwoord). Deze stelling van Bo-Ex hebben de huurders niet weersproken. Bo-Ex heeft daarnaast onbetwist gesteld dat die twee rapporten, producties 14 en 15 van de huurders, in elk geval niet de actuele situatie weergeven, omdat zij nadat die rapporten zijn opgesteld nog diverse werkzaamheden in de appartementen heeft verricht (zie ook hierover onder 4.6.14.).
Aannemer [aannemer] heeft wel recent, op 18 februari 2022, in het appartement van [eiser sub 16.1] onderzoek gedaan naar luchtverversing en ventilatie, waarbij metingen zijn verricht (productie 20 van de huurders). Hij heeft in zijn rapport verklaard dat op dat moment niet werd voldaan aan de geldende normen voor bestaande bouw. Over de mogelijke oorzaken daarvan heeft [aannemer] echter niets vermeld en dat is nu juist van belang; het gaat immers niet om mechanische, maar natuurlijke ventilatie. Er zijn in dat geval veel factoren die invloed kunnen hebben op de juiste werking van het ventilatie- en luchtverversingssysteem en die factoren kunnen per appartement ook nog sterk verschillen (zie ook hiervoor onder 4.6.8. en 4.6.9.). Het Woononderzoek [straat] dat Bo-Ex onlangs heeft laten uitvoeren in het kader van de aanstaande renovatie, inventariseert de woonwensen van de bewoners en kan daarom niet dienen als onderbouwing van het door de huurders gestelde, gebrekkige ventilatie- en luchtverversingssysteem in de appartementen.
Waarom de concept rapportage van RoyalHaskoning niet kan dienen ter onderbouwing van de stellingen van de huurders, heeft de kantonrechter onder 4.6.10. uitgelegd.
4.6.13.
Zoals eerder is overwogen is het aan de huurders om te stellen, te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat het gehuurde gebreken heeft, die voor rekening van de verhuurder komen. Gelet op die bewijslastverdeling ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan Bo-Ex te vragen de aanvullende rapportages van RoyalHaskoning alsnog in het geding te brengen en partijen daarna gelegenheid te geven voor een nadere aktewisseling, in aanmerking genomen dat mr. Gabrelian ter zitting heeft verklaard dat de huurders daaraan geen behoefte hebben omdat zij vinden dat zij al voldoende bewijs hebben geleverd van de gestelde gebreken.
4.6.14.
Bo-Ex heeft verder gesteld dat zij in februari/maart 2021 en nogmaals in juni/juli 2021 alle appartementen heeft geïnspecteerd en zonodig werkzaamheden heeft verricht, naar aanleiding van de klachtformulieren die zij in februari 2021 van de huurders had ontvangen. Zij heeft daarbij niet geconstateerd dat – zoals de huurders stellen – de buitenkozijnen zo verrot zijn dat er regenwater naar binnen slaat of kan slaan. De buitenkozijnen zijn weliswaar hier en daar aangetast door houtrot, maar Bo-Ex zorgt ervoor dat deze wind- en waterdicht blijven totdat in 2022 groot onderhoud aan het complex zal worden verricht. Verder zal BoEx, zo schrijft zij in de conclusie van antwoord, aan het einde van de zomer/begin van de herfst van 2021 de glasafdichting opnieuw kitten en de kozijnen waar dat nodig is opnieuw behandelen met een vochtafwerend middel (punt 113 conclusie van antwoord). De huurders hebben daarop niet meer gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat die werkzaamheden door Bo-Ex inmiddels zijn verricht, zoals beloofd.
4.6.15.
De conclusie luidt dan ook dat in rechte niet is komen vast te staan, dat de gestelde schimmel- en vochtoverlast het gevolg is van gebreken aan het gehuurde die voor rekening van Bo-Ex komen. De onvoldoende glasafdichting met tocht tot gevolg is daarentegen een gebrek aan het gehuurde dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat gebrek, dat Bo-Ex inmiddels heeft verholpen, is in rechte komen vast te staan.
Gevolgschade
4.6.16.
Verder hebben de huurders “gebreken” genoemd die feitelijk geen gebreken zijn, maar gevolgschade, te weten: gestelde schade als gevolg van door Bo-Ex verholpen lekkage in een badkamer en vlekken op het plafond en de muren die zijn veroorzaakt door een lekkage die door Bo-Ex al is verholpen. Omdat de vordering van de huurders ziet op huurprijsvermindering en niet op vergoeding van gevolgschade, gaat de kantonrechter aan de stellingen van de huurder over die “gebreken” voorbij. Of Bo-Ex voor die gestelde gevolgschade aansprakelijk is, kan in deze procedure in het midden blijven.
Kleine herstellingen
4.6.17.
De wet maakt onderscheid tussen onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is en onderhoud dat voor rekening van de huurder is, de zogenoemde kleine herstellingen. Veel onderhoudsklachten die de huurders noemen, vallen onder de kleine herstellingen die zij zelf moeten verrichten, te weten: het vastmaken van loszittende stopcontacten, deurkrukken, handvaten of toiletbril, herstel van een kapotte kraan en het binnenschilderwerk. Dit zijn geen gebreken in de zin van de wet, die de verhuurder zou moeten herstellen. De kantonrechter begrijpt van Bo-Ex dat zij dit desondanks wel heeft gedaan, om de huurders tegemoet te komen. Verder is het ontbreken van een lamp aan het plafond geen onderhoudsgebrek. De huurders huren geen gemeubileerd appartement van Bo-Ex en zij moeten daarom zelf in lampen voorzien en deze ophangen.
Asbest, vuilnis, lekkage trappenhuis
4.6.18.
Volgens de huurders is er blijkens een aangebrachte sticker in hun appartementen asbest aanwezig, althans in een aantal van de appartementen.
De kantonrechter overweegt dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen op zich nog geen gebrek is. Bo-Ex heeft toegelicht dat zij als een huurder vertrekt een asbestinventarisatie laat uitvoeren. Eventueel aangetroffen niet-hechtgebonden asbest wordt gesaneerd voordat het appartement opnieuw wordt verhuurd. Het kan zijn dat eventuele hechtgebonden asbest blijft zitten totdat deze op een ander moment, tijdens een project wordt gesaneerd. In dat geval wordt deze met een sticker gemarkeerd en krijgt de nieuwe huurder daar uitleg over bij de sleuteluitgifte/oplevering. Zolang er op die plaatsen geen werkzaamheden worden verricht, bestaat er geen gevaar voor de gezondheid, zo heeft Bo-Ex toegelicht. De huurders hebben niet weersproken dat het in hun specifieke geval inderdaad gaat om hechtgebonden asbest, dat is gemarkeerd met een sticker en dat geen gevaar oplevert zolang op die plaatsen niet wordt geklust. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot wordt aangetast door de aanwezigheid van dat hechtgebonden asbest op die specifieke plaatsen in het appartement. Niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet, dat leidt tot verminderd huurgenot.
4.6.19.
De huurders beklagen zich verder over onvoldoende capaciteit van de inpandige, bovengrondse vuilniscontainers, waardoor ongedierte wordt aangetrokken. Het inzamelen en op tijd afvoeren van vuilnis is echter een taak van de gemeente [gemeente ] . Dit is geen gebrek aan het gehuurde en de huurders moeten de gemeente Utrecht en niet Bo-Ex daarop aanspreken. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat de gemeente Utrecht op verzoek van Bo-Ex nu driemaal in plaats van tweemaal per week de containers laat legen.
4.6.20.
Wat betreft de lekkages in het trappenhuis heeft Bo-Ex onbetwist gesteld dat de oorzaak daarvan gelegen is in verstoppingen van de goten door kleding en huisvuil, dat de bewoners van het complex naar beneden gooien en dat terecht komt op het dak van de entree. De normale afvoer van het regenwater wordt daardoor verhinderd. Dit is geen gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat zij dat afval regelmatig van het dak van de entree laat verwijderen.
Brandveiligheid
4.6.21.
De huurders hebben, kennelijk buiten medeweten van Bo-Ex om, de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht gevraagd om het complex te inspecteren op brandveiligheid. Zij hebben niet toegelicht wat de aanleiding was om de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht om die inspectie te vragen. Zij hebben niet gesteld en onderbouwd dat zij goede gronden hadden om zich ernstige zorgen te maken over de brandveiligheid van het complex. De huurders stellen dat bij die inspectie is gebleken dat het complex inderdaad niet brandveilig is. Dit is volgens hen een ernstig gebrek aan het gehuurde, dat voor rekening van Bo-Ex komt. Ter zitting hebben zij verwezen naar de constateringen van de heren [C] (gemeente [gemeente ] ) en [D] (Veiligheidsregio Utrecht), die het complex op 9 juni 2021 hebben geïnspecteerd.
4.6.22.
De huurders verwijzen naar een brief gedateerd 21 oktober 2021 van de afdeling Toezicht en Handhaving Bebouwde Omgeving van de gemeente Utrecht, gericht aan Bo-Ex (productie 21 van de huurders, door Bo-Ex overgelegd als productie 27). In die brief is vermeld dat uit de inspectie op 9 juni 2021 is gebleken dat het complex op onderdelen niet voldoet aan het bouwbesluit – niveau bestaande bouw en dat Bo-Ex al heeft aangegeven dat zij bereidwillig is om die punten binnen de daarvoor gestelde termijn in orde te maken. Blijkens de bijlage bij de brief gaat het met name om het gebruikte spiegeldraadglas in de brandwering van de trappenhuizen, dat volgens de huidige normen een onvoldoende brandwerendheid heeft en daarom vervangen moet worden. De brandwerende deuren in het trappenhuis moeten om diezelfde reden voorzien worden van andere glaslatten. Tijdens de inspectie waren diverse deuren (kennelijk door de bewoners) in een geopende stand vastgezet, waardoor deze niet meer zelfsluitend waren. De deuren moeten daarom zelfsluitend worden uitgevoerd. Verder is bij de inspectie geconstateerd dat er brandbare spullen (een vuilniszak) in het trappenhuis staan en een scootmobiel in de gang, hetgeen brandgevaarlijk is of bij brand een gevaarlijke situatie kan veroorzaken, zo schrijft de gemeente Utrecht.
4.6.23.
Bo-Ex moet er uiteraard voor zorgen dat het complex voldoet aan de huidige brandveiligheidseisen. De huurders hebben niet betwist dat Bo-Ex de benodigde werkzaamheden na de ontvangst van de brief van de gemeente [gemeente ] , direct heeft opgepakt en op tijd heeft uitgevoerd. Blijkens de brief van de gemeente [gemeente ] kunnen de bewoners zelf ook bijdragen aan de brandveiligheid van het complex, door geen brandwerende deuren open te laten staan en met name door geen spullen in de gangen en trappenhuizen te plaatsen. Uit de in die brief genoemde, door Bo-Ex te verrichten aanpassingen in het trappenhuis blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat sprake is geweest van een zo ernstige brandonveilige situatie dat de huurders zijn blootgesteld aan onaanvaardbare risico’s. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot werd aangetast door de brandveiligheidssituatie, zoals deze in de brief van de gemeente [gemeente ] is beschreven. Niet is komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek in de zin van de wet dat heeft geleid tot verminderd huurgenot.
Rioleringsbuizen
4.6.24.
De huurders hebben weliswaar gesteld dat gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken, maar zij hebben deze stelling geenszins onderbouwd.
Medewerking huurders
4.6.25.
Er bestaat geen recht op huurprijsvermindering als de huurder de verhuurder niet in staat stelt om de gemelde gebreken te herstellen. Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord uitvoerig beschreven dat zij na ontvangst van de klachtformulieren in februari 2021 veel moeite heeft gedaan om alle gemelde klachten van de individuele huurders op te lossen. Met een aantal huurders is het niet gelukt in contact te komen, of als er wel afspraken voor het verrichten van werkzaamheden zijn gemaakt, dan waren die huurders op die afgesproken tijdstippen niet thuis. Dit geldt voor [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ), [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), [eiser sub 8.1] (huisnummer [huisnummer 8] ) en [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ). De huurders zijn op die stellingen van Bo-Ex niet ingegaan. De kantonrechter gaat er daarom in rechte van uit dat die huurders als het gaat om gemelde en nog niet verholpen klachten, niet hebben meegewerkt aan het verhelpen daarvan. Als er al vanuit kan worden gegaan dat het hierbij gaat om gebreken in de zin van de wet, dan hebben deze huurders geen aanspraak op huurprijsvermindering omdat zij Bo-Ex niet de gelegenheid hebben gegeven die gebreken te herstellen.
Overige klachten per huurder
4.6.26.
Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord per huurder aangegeven wat de gemelde klachten zijn, wat zij vervolgens bij inspectie van de appartementen heeft aangetroffen, welke werkzaamheden zij in februari/maart en juni/juli 2021 heeft verricht en welke resterende werkzaamheden zij binnenkort nog zal verrichten. De huurders hebben daarop ter zitting niet inhoudelijk gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de alle overige gemelde klachten door Bo-Ex inmiddels zijn verholpen, waaronder enkele gebreken, te weten: ramen die niet goed meer sluiten en een losgeraakte regenpijp op het balkon, met wateroverlast op het balkon tot gevolg en boorgaten in een kozijn (ervan uitgaande dat de huurder deze niet zelf heeft aangebracht). Verder moet er in rechte vanuit worden gegaan dat de onderhoudsklachten/gebreken die volgens Bo-Ex tijdens inspectie van de appartementen in februari 2021 niet zijn geconstateerd, niet (meer) bestaan. De huurders hebben het bestaan van die onderhoudsklachten/gebreken, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Bo-Ex in de conclusie van antwoord, namelijk onvoldoende onderbouwd. Verder zijn onderhoudsklachten die door de huurders zelf zijn veroorzaakt geen gebreken die op grond van de wet voor rekening van Bo-Ex komen. Dit betreft: de opgetreden lekkages in de badkamer van [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ) en in de badkamer van [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ), die volgens Bo-Ex zijn veroorzaakt doordat zij zonder toestemming van Bo-Ex en op onvakkundige wijze werkzaamheden aan de badkamer hebben verricht (punt132 en 135 conclusie van antwoord). De huurders hebben die gang van zaken niet weersproken.
Melding van het gebrek
4.6.27.
De huurders hebben in de dagvaarding niet geconcretiseerd wanneer zij elk van de diverse onderhoudsklachten of gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld. Zij stellen slechts in algemene zin dat zij herhaaldelijk bij Bo-Ex hebben geklaagd, maar dat Bo-Ex daarmee niets heeft gedaan. Bo-Ex heeft betwist dat de huurders alle in de dagvaarding genoemde klachten vóór of bij het invullen van de klachtformulieren in februari 2021 bij haar hebben gemeld. Bo-Ex heeft ook gesteld dat de huurders eerst in de dagvaarding in kort geding een aantal klachten die niet eerder waren gemeld of klachten die eerder door Bo-Ex zijn afgehandeld. De voorzieningenrechter heeft in de eerder tussen partijen gevoerde kort geding procedures al geoordeeld dat het op de weg van de huurders had gelegen om te stellen en onderbouwen wanneer zij de diverse gestelde onderhoudsklachten of gebreken bij Bo-Ex hebben gemeld. In deze procedure heeft Bo-Ex de huurders er in de conclusie van antwoord nog eens op gewezen dat zij ook in deze procedure die informatie niet hebben verstrekt.
4.6.28.
Bij akte overlegging producties van 2 maart 2022 hebben de huurders verwezen naar het Woononderzoek [straat] (productie 19 van de huurders). Uit dat rapport blijkt volgens hen dat zij hebben geklaagd over een groot deel van de gebreken. Bo-Ex heeft toegelicht dat dit rapport de uitslag weergeeft van een enquête naar de woonwensen van de bewoners van het complex, die in opdracht van Bo-Ex is gehouden in het kader van de aanstaande renovatie. De kantonrechter constateert dat uit dat rapport niet kan worden opgemaakt wanneer de afzonderlijke huurders elk van de diverse, in de dagvaarding genoemde gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld.
4.6.29.
De kantonrechter concludeert dat de huurders op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij gaat er daarom vanuit dat de huurders alle door hen in de dagvaarding genoemde onderhoudsklachten, die zij ten grondslag hebben gelegd aan hun vordering tot huurprijsvermindering, niet eerder dan in februari 2021 bij Bo-Ex hebben gemeld, namelijk via de klachtformulieren die Bo-Ex aan hen heeft verstrekt en die zij na invulling aan Bo-Ex hebben geretourneerd, of eerst door middel van de dagvaarding in kort geding. Als de huurders aanspraak hebben op huurprijsvermindering, dan kan deze niet eerder ingaan dan per februari 2021 dan wel 11 of 22 mei 2021 (de data van de twee dagvaardingen in kort geding).
Substantiële vermindering van huurgenot
4.6.30.
De huurders hebben de diverse gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan (zie hiervoor onder 4.6.15. en 4.6.26), in februari 2021 dan wel op 11 respectievelijk 22 mei 2021 bij Bo-Ex gemeld. Bo-Ex stelt dat zij die gebreken – voor zover de huurders daaraan hun medewerking hebben verleend – in februari/maart en in juni/juli 2021 heeft verholpen. Zij is in de conclusie van antwoord uitvoerig en gemotiveerd ingegaan op alle door de huurders gemelde onderhoudsklachten, de constateringen die zij bij de inspectie van de afzonderlijke appartementen heeft gedaan en de werkzaamheden die zij vervolgens in februari/maart en juni/juli 2021 in de afzonderlijke appartementen heeft verricht. De onvoldoende glasafdichting stelt Bo-Ex in 2021 aan het eind van de zomer/het begin van de herfst te hebben verholpen. De huurders hebben dat alles niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.
4.6.31.
Gelet op de aard en ernst van de gestelde gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan, en de termijn waarbinnen Bo-Ex deze na de melding daarvan heeft verholpen, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een zodanig substantiële vermindering van huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.
4.6.32.
Voor zover de huurders hebben bedoeld te stellen dat zij recht hebben op gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst omdat de sloop, of een definitieve beslissing over de sloop, veel te lang op zich heeft laten wachten, namelijk langer dan waarvan zij op grond van de toezeggingen van Bo-Ex uit mochten gaan, dan hebben zij ook op dit punt niet aan hun stelplicht voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de afzonderlijke huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten, wat Bo-Ex sindsdien in het individuele geval heeft gecommuniceerd over de termijn waarop gesloopt zou gaan worden en hoe lang elke huurder daarna heeft moeten wachten op een definitieve beslissing van Bo-Ex over de sloop van het complex. Ook met aanvulling van rechtsgronden kan de vordering tot huurprijsvermindering niet worden toegewezen.
Bewijsaanbod van de huurders
4.6.33.
Omdat de huurders ten aanzien van de hiervoor besproken, in geschil zijn stellingen niet voldoen aan de op hen rustende stelplicht, is voor nadere bewijslevering geen plaats.
Conclusie
4.6.34.
De primaire en subsidiaire vorderingen ter zake van huurprijsvermindering worden afgewezen.
Kosten deskundigen
4.7.
Omdat de hoofdvorderingen van de huurders worden afgewezen moeten de kosten van de door hen ingeschakelde deskundigen voor hun rekening blijven. De vorderingen zoals geformuleerd onder 3.1. sub e en f, worden daarom afgewezen.
Proceskosten
4.8.
De huurders hebben ongelijk gekregen. Zij worden daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij hun eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex moeten betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 900,00, welk tarief de kantonrechter gelet op de omvang van de zaak redelijk acht).
De door Bo-Ex gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.9.
Bo-Ex heeft gevorderd de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hiertegen zijn de huurders niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv wordt die vordering toegewezen.
5De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt de huurders in de kosten; dit betekent dat zij de eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00;
5.3.
veroordeelt de huurders, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.
1 Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:404; r.o. 3.3.2.).
2 Zie productie 15 van de huurders.
3 Zie productie 14 van de huurders.
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:1422
LAATSTE NIEUWS
Gisteren
Kronieken Straf(proces)recht & Europees Strafrecht
Kroniek Burgerlijk procesrecht oktober 2022 t/m september 2023
De reis van niet-betaalde private vorderingen
Bestuurder zonder stemrecht is werknemer voor sociale verzekeringen
Bescherming van geografische aanduidingen voor ambachtelijke en industriële producten
Handreiking online onderzoek in het kader van handhaving van de openbare orde
Handreiking Toezicht en handhaving Wet kwaliteitsborging bouw
Jiskefet vist naast het merkennet
Tientallen juristen nodig om cosmetische ingreep recht te trekken
Goederenrecht vs. verduurzamingsambities
BEWONERS MOETEN MEER VENTILEREN" SEPTEMBER 30, 2022
Wethouder Dennis de Vries over Bo-Ex woningen Queridostraat: “Ik krijg hier buikpijn van”
Door Redactie
https://denuk.nl/wethouder-dennis-de-vries-over-bo-ex-woningen-queridostraat-ik-krijg-hier-buikpijn-van/
Sloop of renovatie? Die vraag werd vorig jaar door woningcorporatie Bo-Ex aan de bewoners van de Queridostraat gesteld. De bewoners kozen voor renovatie maar Bo-Ex besloot na een kosten-baten analyse dat sloop de enige optie was. Maar wanneer dat gaat gebeuren is onduidelijk. De huurders klagen al geruime tijd over het uitermate slechte onderhoud van de huizen (Bo-Ex verricht al sinds 2016 geen groot onderhoud meer) en voelen zich aan het lijntje gehouden. In juni 2022 deed de GGD naar aanleiding van vele gezondheidsklachten onderzoek en kwam tot de volgende alarmerende conclusies.
Enkel glas, versleten kozijnen, enige goede ventilatiemogelijkheid is het openzetten van ramen. Dit brengt, naast comfortproblemen, ook problemen met zich mee wat betreft veiligheid; wanneer de manshoge ramen in de woonkamer open staan bestaat er valgevaar, in het bijzonder voor kleine kinderen.
Eén woning, nummer 8, sprong eruit qua schimmel en vocht. Door de ernst en aantasting is deze woning onbewoonbaar verklaard.
GGD adviseert de bouwconstructie door een bouwkundige te laten beoordelen. Mogelijk risico van instortingsgevaar door verzadiging van water in muren, vloeren en plafonds en/of mogelijk brandgevaar door kortsluiting.
De klachtenbehandelaar van Bo-Ex wijt de klachten aan bewoners zelf, zij moeten meer ventileren.
Bo-Ex heeft laten weten in oktober een definitief sociaal plan voor te leggen.
De situatie in de Queridostraat was voor Utrecht Solidair en Bij1 reden om gisteren de volgende vragen aan het college te stellen.
Deelt het college de mening dat Bo-ex onmiddellijk actief had moeten reageren op het GGD-rapport?
Kan het college Bo-ex vragen om een onmiddellijke huurstop, gelet op de hoge energierekening die de bewoners gaan ontvangen?
Zijn er mogelijkheden binnen de gemeente om de betreffende bewoners een urgentie te verlenen op grond van het GGD-rapport?
Wethouder De Vries: “Dit is een casus waar ik echt buikpijn van krijg”
Wethouder Dennis de Vries gaf in zijn antwoorden aan zich zorgen te maken over de gang van zaken rond deze woningen (“Dit is een casus waar ik echt buikpijn van krijg”). Hij vond het kwalijk dat Bo-Ex nauwelijks onderhoud had uitgevoerd en is hierover met de woningcorporatie in gesprek gegaan. Bo-Ex heeft naar aanleiding van het GGD-rapport bouwkundige checks laten uitvoeren en een schimmelexpert ingeschakeld. Een huurstop is volgens de Vries geen zaak voor de gemeente. Wat betreft de vraag of de woningen al dan niet gesloopt moeten worden liet hij weten dat die keuze aan de bewoners is. Maar, voegde hij er aan toe, ik sta in principe kritisch tegenover sloop van woningen.
Yvonne Hessel: “Ik heb sterk het idee dat deze woningcorporatie de boel traineert”
Yvonne Hessel van Utrecht Solidair is blij met de antwoorden van de wethouder: ”Hij hield een eerlijk verhaal. Dat hij zich persoonlijk met deze zaak bezighoudt is positief. Laten we nog even afwachten wat hij voor elkaar kan krijgen. Het wordt tijd dat Bo-Ex vaart gaat maken. Ik heb sterk het idee dat deze woningcorporatie de boel traineert. Elk jaar dat de sloop wordt uitgesteld, komt er weer huur binnen. Maar op dit moment is het vooral belangrijk dat er weer onderhoud in de woningen plaatsvindt. Dat Bo-Ex de mensen adviseert om meer te ventileren, dus de ramen open te zetten, is in een tijd van sterk stijgende energieprijzen te gek voor woorden.”
Bo-Ex kwam vorig jaar in het nieuws vanwege een conflict met de bewoners van de Hanoidreef. Ook toen waren er klachten over slecht onderhoud en gevaar voor de gezondheid van de bewoners. Lees hier het verhaal dat De Nuk over deze zaak publiceerde.
Tweet
Share
Share
Redactie
Sterke punten Brede assortiment schimmels
Zwakke punten Maar het is nog altijd niet uitgebreid genoeg.
Joekels van zwammen en altijd vochtig: bewoners schimmelwoningen Sterrenwijk zijn wanhoop nabij
Toen ze haar gordijnen opentrok, schrok ze zich rot: op de muur zaten twee joekels van zwammen. Die schrik sloeg om in boosheid toen verhuurder Bo-ex als oplossing ‘slechts’ een plankje voor de rotte plekken liet schroeven. Naast wanhoop en woede ervaren ze ook fysieke klachten door vochtoverlast in huizen: ,,Ik krijg koppijn en mijn buurvrouw heeft zelfs last van astma.”
Sterke punten Paddestoelen kweken in huis
Zwakke punten Net doen alsof je ze niet ziet groeien
HANOIDREEF JUNI 4, 2021
Onafhankelijke deskundige gaat klachten huurders Bo-Ex onderzoeken
Door Redactie
De flat aan de Hanoidreef
Op 2 juni vond voor de Utrechtse Voorzieningenrechter een kort geding plaats dat 4,5 uur duurde. De NUK schreef eerder over deze zaak; 22 huurders van de Hanoidreef in Overvecht hadden sociale verhuurder Bo-Ex voor de rechter gedaagd.
Al jaren klagen de huurders over schimmelvorming, verrotte kozijnen en niet deugdelijke ventilaties met als gevolg daarvan gezondheidsklachten. Ook worden dagelijks ratten in de hal gesignaleerd, omdat de vuilcontainers binnen staan.
Al 15 jaar, zo vertelden de huurders aan de rechter, waren zij door Bo-Ex met allerlei beloftes aan het lijntje gehouden. Zo had Bo-Ex in 2008 een garantiekaart in de buurt verspreid met daarop aangegeven sloop/nieuwbouw uiterlijk 2018. Gemeenteraadslid Schipper (SP) bevestigde de klachten van de bewoners, die hij zelf geconstateerd had. Schipper zei dat hij al 16 jaar in de raad zat en dikwijls dit dossier teruggezien had met allerlei beloftes die nooit door Bo-Ex ingevuld werden.
Een hoogzwangere bewoonster vertelde dat zij hier stond voor haar kind dat over 3 weken geboren zou worden. Zij wilde niet dat dit kind dezelfde gezondheidsklachten kreeg als haar 2 andere kinderen, te weten allergie en astma. Zij was niet de enige. Inmiddels zijn de GGD en wethouder Diepeveen (die verantwoordelijk is voor de wijk) op de hoogte gebracht.
Bo-Ex beschikte niet meer over de dossiers
Bo-Ex kon tijdens de zitting niet uitleggen waarom zij wel in 2008 meegedeeld had dat het gebouw uiterlijk 2018 gesloopt of gerenoveerd zou worden, maar nu steeds bleef volhouden dat het maar de vraag was of er een gebrek was. Op de vraag van de rechter sinds wanneer huurders bij Bo-Ex klaagden, kon Bo-Ex geen antwoord geven. Bo-Ex beschikte niet meer over dossiers, zo zeiden de advocaten van Bo-Ex.
Toen de rechter een brief van Bo-Ex van augustus 2015 aan één van de procederende huurders besprak, waarin al gesproken werd over een houtrotinventarisatie van de kozijnen door het Bouw Advies Centrum in 2014, konden de advocaten van Bo-Ex niet uitleggen waarom die brief verstuurd was en wat er daarna gebeurd was c.q. niet gebeurd was.
Toen de rechter nogmaals vroeg of iemand van Bo-Ex wist dat door de huurders al jarenlang geklaagd werd, moest Bo-Ex het antwoord opnieuw schuldig blijven. Zij had geen dossiers en de mensen die er toen werkten, werkten er niet meer.
De huurders vertelden over de vele medewerkers van Bo-Ex, die zij allen bij naam konden noemen, die jarenlang steeds maar weer bezoeken hadden gebracht zonder dat het tot enig effect leidde.
In de twee door de huurders overgelegde deskundigenrapporten werden vele klachten en ook de oorzaak daarvan bevestigd : de staat van het gebouw, dat al meer dan 50 jaar oud is en waar de meest elementaire isolatie ontbreekt.
Onder leiding van de rechter werd na een paar schorsingen door Bo-Ex toegezegd dat binnen één maand op kosten van Bo-Ex door een onafhankelijke deskundige de klachten van de huurders in kaart gebracht zullen worden. In ieder geval zal het kort geding tot na gereed komen van dit rapport aangehouden worden.
29 NOVEMBER 2021
BO-EX ZET LEVENS OP HET SPEL AAN DE HANOIDREEF
Het is al langer niet pluis aan de Hanoidreef in Overvecht. De staat van de schimmelwoningen in de flats zorgen al jaren voor gezondheidsklachten bij bewoners. Als klap op de vuurpijl blijkt uit een recente inspectie van de Gemeente dat de flat niet voldoet aan de regels omtrent brandveiligheid. Fractievoorzitter Tim Schipper stelt schriftelijke vragen aan de wethouder over deze schandalige situatie.
Huurders aan de Hanoidreef hebben al jaren elke dag last van schimmel, tocht, vocht en gevaarlijke situaties doordat ramen niet of niet goed sluiten. Woningbouwcorporatie Bo-Ex houdt de huurders aan het lijntje door problemen op te lossen met slecht lapwerk, en de belofte van grote renovatie. Na de noodkreet van de bewoners over mensonterend wonen (zie ook deze en deze artikelen op onze website) volgt een volgend hoofdstuk over het gesol met het noodzakelijke onderhoud, ten koste van bewoners.
Wat is er nu weer aan de hand, vraag je je af? Na een inspectie van de Gemeente werden in juni 2021 wel 13 overtredingen geconstateerd ten aanzien van de brandveiligheid van het gebouw. Onder andere bleken de brandwerende deuren niet brandwerend te zijn, en hingen er sprinklers die niet getest konden worden of ze het wel zouden doen. Essentiële voorwaarden om veilig te kunnen wonen, worden dus al jarenlang aan de laars van Bo-Ex gelapt.
Pas op 20 oktober werd het inspectierapport naar verhuurder Bo-Ex gestuurd met daarin het verzoek de gebreken te verhelpen. De SP Utrecht is verbaasd over de lange tijd tussen de inspectie en het versturen van het rapport. Daarnaast is onduidelijk wanneer de gebreken verholpen horen te zijn. Tim Schipper stelt daarom schriftelijke vragen aan wethouder Diepeveen over het inspectierapport, de termijn van de gesommeerde maatregelen en de controle daarop.
Daarnaast maakt de SP zich zorgen dat er blijkbaar niet geregeld en proactief door verhuurders wordt gecontroleerd op brandveiligheid. Er zijn in Utrecht veel flats die vergelijkbaar zijn met die aan de Hanoidreef, en wachten op grondige renovatie. De SP roept het college op om aan te dringen bij verhuurders op het doen van regelmatige controles, waarbij het college en de gemeenteraad op de hoogte dienen worden gesteld van de resultaten.
Volgen
Onafhankelijke onderzoeksjournalistiek
Home
Kijken
Lezen
Luisteren
Tip de redactie
Colofon
Renovatiewoede
21-02-2018
•
leestijd 2 minuten
•
1029 keer bekeken
•
bewaren
Renovatiewoede 1
Er is geen ontkomen aan. In het hele land gaan miljoenen huurwoningen volledig op de schop om duurzaam te worden. Maar bij die grootschalige renovaties gaat het regelmatig mis tussen de bewoners en de woningcorporaties. Huurders die maanden in het stof en lawaai zitten, worden gek van het renoveren in bewoonde staat. De overlast, onveilige situaties, gebrek aan inspraak en de afwikkeling van de schade zorgen voor onrust en boosheid.
ZEMBLA onderzoekt renovaties in Soest en Utrecht-Overvecht, waar bewoners het aan de stok hebben met woningbouwvereniging Portaal. Zo moest Violeta Nicolic (Utrecht) een advocaat in de arm nemen om haar recht op een logeerwoning af te dwingen. De gedocumenteerde klachten van Mohammed Siamari (Utrecht) over de asbestverwijdering in zijn flat zijn door Portaal terzijde geschoven, maar de inspectie is een onderzoek gestart.
Elke woning CO2 neutraal
Ruim 2 miljoen sociale huurwoningen moeten worden gerenoveerd en verduurzaamd. Op grote schaal worden gevels geïsoleerd en kozijnen vervangen. "Elke woning moet CO2 neutraal worden, dus elke woning moet op de schop", zegt Bernard Wientjes van Taskforce Bouwagenda. Bewoners moeten weken kamperen in hun eigen woning terwijl noodvoorzieningen voor douches met buren worden gedeeld. Wientjes roept woningbouwcorporaties op huurders serieus te nemen met hun klachten. "Ze hebben nu te veel last, dat kan beter. Ga in overleg met de bewoners, het is geen dictatuur."
In Utrecht-Overvecht is asbest aanwezig in de flats aan de St. Maarten-, Bangkok- en Ankaradreef. Een voorlichtingsfilmpje over de manier waarop de asbest wordt verwijderd, heeft onrust veroorzaakt. Asbestdeskundige Ton Witteman kan zich dat goed voorstellen: "Ik krijg daar geen goed gevoel bij. Je kunt niet uitsluiten dat er zo asbest vrijkomt."
Portaal laat weten dat er volgens de geldende regelgeving wordt gewerkt, "maar het blijft mensenwerk". En "we leren van project naar project."
Regie: Ton van der Ham
Research: André Nelis
Eindredactie: Manon Blaas
Sterke punten Gezondheid in gevaar brengen
Zwakke punten en net doen alsof je voor je huurders zorgt
Bij Woonin moet je om in aanmerking te komen voor zo’n woning een jaarinkomen hebben van tenminste ruim 4.000 euro
W.A.H.W.M. Janssen had meer kinderen dan voorletters. Het leek wel een Syrisch vluchtelingengezin. Maar ze woonden beter: in een mooi groot hoekhuis in de Lessinglaan vlakbij de Spinozabrug.
Janssen was directeur van de gemeentelijke Bouw- en woningdienst, een machtige organisatie die duizenden sociale woningen verhuurde en er ook nog eens kolossale hoeveelheden bijbouwde. Het was de periode dat de gemeente het heft in de volkshuisvesting in handen had.
Misschien kon je Janssen beter niet als baas hebben. Hij was een autonome, flamboyante, dwingende, wat chaotische man, overlopend van energie en ideeën. Voor mij als journalist was hij goud. Als je wilde weten hoe het er voorstond in de Utrechtse woningbouw, dan gaf hij eerst uitleg in zijn kantoor in de Domstraat, om zijn verhaal daarna tijdens een rit in zijn enorme Amerikaanse slee aanschouwelijk te maken met een bezoek aan allerlei bouwplaatsen. Het hele programma duurde makkelijk vier uur.
Janssen is wijlen. De Bouw- en woningdienst ook. Het bezit is overgedragen aan Mitros (nu Woonin). De gemeente bouwt als uitvloeisel van de privatisering zelf geen enkel huis meer. Hoe zich dat wreekt lees je in het pas verschenen rapport ‘Middenhuur, meer grip op groei’ van de Rekenkamer Utrecht.
Kern van het rapport is dat de gemeente te weinig invloed heeft op de oplossing van de woningnood, absoluut het grootste probleem waarmee de stad kampt. Ze is sterk afhankelijk van de luimen van projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties. Ze kan dan wel zeggen dat er in korte tijd 55.000 huizen moeten bijkomen, maar of dat gaat lukken heeft ze – nog los van de stikstof-ellende – niet in de hand.
In de optiek van de gemeente is middenhuur de sleutel tot de oplossing van het probleem. Citaat: ‘Het segment is de smeerolie tussen huur en koop. Het is fundamenteel om de stad gemengd te houden’.
Bij dat segment gaat het om woningen met een huur van tussen de 809 en1126 euro, exclusief servicekosten. Het idee is dat bij genoeg middenhuur er grote verhuisbewegingen op gang komen van scheefwoners (mensen met een te hoog inkomen voor een sociale woning) en van ouderen die grote huizen bezet houden.
Maar ja, projectontwikkelaars bouwen liever voor de vrije sector, waarin meer te verdienen valt, en dus wil het met middenhuur niet vlotten. In 2015 al stelde het college van b. en w ‘aanvullende maatregelen’ voor. Woningcorporaties kregen het voorstel om bestaande sociale woningen te ‘liberaliseren’, dat wil zeggen om de huren bij leegkomen op te trekken tot niveau middenhuur.
De corporaties gaven er hun eigen invulling aan. Ze verkochten hele blokken nog niet zo oude, maar uitgewoonde sociale woningen aan buitenlandse investeerders. Die wisten er wel raad mee: een opknapbeurtje en vervolgens een huur die er niet om liegt.
De gemeenteraad vindt nu dat de corporaties geen enkel huis meer zouden mogen verkopen. Maar voorlopig kan het nog, alleen is de periode waarin een huis in afwachting van de verkoop leeg mag staan teruggebracht van twaalf maanden tot vier maanden. Nog steeds belachelijk lang, als je weet dat de gemiddelde verkooptijd van een huis in Utrecht op het ogenblik veertien dagen is.
Blijft de vraag: is middenhuur echt de oplossing? Bij Woonin moet je om in aanmerking te komen voor zo’n woning een jaarinkomen hebben van tenminste ruim 40.000 euro. De gemiddelde lonen van een buschauffeur en een politie-agent zijn respectievelijk 2336 en 2495 netto per maand. Ver onder die minimumgrens dus, maar bovendien: zo’n huur is voor die groepen volstrekt onhaalbaar.
Een verpleegkundige met een flink aantal dienstjaren verdient ongeveer duizend euro bruto meer. Twijfelgeval. Van alle werkenden in Nederland van tussen de 25 en de 35 jaar is het gemiddelde maandinkomen 2516 euro, van alleenstaande 65plussers bruto 2370 euro. Utrecht ligt ongetwijfeld boven het landelijk gemiddelde, maar maak je niet te veel illusies.
Voor tweeverdieners ligt het natuurlijk anders, maar veel mensen zijn alleenstaand of worden het weer na echtscheiding of dood van hun partner. In de binnenstad is verreweg het grootste deel van de bewoners alleenstaand. Ook in andere delen van de stad is het percentage hoog.
Dus: om de stad echt gemengd te houden moet je zeker middenhuur bouwen, maar heb je vooral meer sociale woningen nodig.
Woonin houdt zich niet aan afspraken met gemeente: ‘Dossier Wonen in Utrecht is beerput’
Door Cees Grimbergen
Vrouwjuttenhof in 1979, toen een sociale huurwoning nog een sociale huurwonig bleef (foto: Het Utrechts Archief)
Woningcorporatie Woonin, het vroegere Mitros, onttrok vorig jaar 1889 woningen aan de sociale huurvoorraad. Het blijkt uit het Mitros-jaarverslag over 2022. Eerder deze week berichtte De Nuk dat de corporatie meerdere sociale huurwoningen aan de Vrouwjuttenhof boven de sociale huurgrens verhuurt.
Ook houdt corporatie Mitros, dat sinds 1 januari Woonin heet, zich niet aan de prestatieafspraken met de gemeente Utrecht. Sluipenderwijs ‘liberaliseert’ de corporatie zo sociale huurwoningen. Het blijkt uit Nuk-onderzoek van vele gemeentelijke en corporatie documenten.
Ooit sociale huren lopen bij Woonin inmiddels op tot 1126 en 1300 euro. Terwijl de maximale huur van een sociale huurwoning dit jaar 808 euro is.
Woonin/Mitros wordt al jaren bekritiseerd, omdat het voor honderden miljoenen euro’s sociale huurwoningen aan beleggers en eigenaar-bewoners verkocht. Nu blijkt dus dat de corporatie daarnaast op flinke schaal sociale huurwoningen liberaliseert.
Mitros heeft een eigen vermogen van 4,5 miljard euro, meldt het jaarverslag over 2022. Het is hiermee een schatrijke corporatie.
In dit bericht zullen de namen Mitros en Woonin door elkaar gebruikt worden. Het betreft dezelfde, inmiddels gefuseerde corporatie.
Corporatie Woonin is op haar website glashelder over de grens van sociale huurwoningen: ‘De huurprijs van sociale huurwoningen is maximaal € 808,06’.
Woonin presenteert zich als sociale verhuurder: ‘Wij vinden dat iedereen goed moet kunnen wonen. Daarom verhuren wij sociale huurwoningen. Woningen die we voor een betaalbare prijs verhuren aan mensen met een laag inkomen.’
Recent presenteert Woonin-directeur Henk Peter Kip zich op LinkedIn als strijder voor sociale huurwoningen. ‘Het is mijn en onze taak te zorgen voor goede en voldoende sociale huisvesting.’ En: ‘Ik zal niet accepteren dat we inboeten op het aantal sociale huurwoningen.’
De praktijk van Woonin/Mitros? We lezen het zwart-op-wit in de jaarverslagen van Mitros over 2021 en 2022. Op 31 december 2021 had Mitros 25.573 sociale huurwoningen. Een jaar later nog 23.684. Een daling van 1889 sociale woningen.
Woonin/Mitros gaat altijd voor de maximale huren
Utrecht en Nieuwegein ‘boeten in op het aantal sociale huurwoningen’ om topman Kip te citeren. Betaalbare huur werd door zijn toedoen vrije sector-huur.
De Utrechtse Binnenstadbewoner Ruud Geraets huurde lang van Mitros. Hij zegt: ‘Mitros legt alle huurverhogingen op waarvan ze zelf vindt dat ze die mag opleggen. Zo schuiven ze steeds meer woningen door naar de vrije sector, dat zijn alle huren boven de 808 euro. Gevolg is dat er steeds minder betaalbare woningen in de stad zijn.’
Gemeenteraadslid Yvonne Hessel (Utrecht Solidair): ‘Voor het verdienmodel van Woonin lijkt het niet interessant om mensen net boven de armoedegrens te huisvesten. Dit proces van sluipenderwijs sociale huurwoningen liberaliseren is al jaren door de hele stad aan de gang. Sinds Corona is het versneld doorgezet. Ik hou de huurprijzen al lang in de gaten. Woonin/Mitros gaat altijd voor de maximale huren, nooit voor zo laag mogelijke huren.’
Alles is dik-voor-mekaar
PvdA-wethouder De Vries zit in zijn maag met de cijfers uit de Mitros-jaarverslagen die De Nuk aan hem voorlegt. De Vries erkent dat Mitros in haar officiële jaarverslag minder sociale huurwoningen presenteert dan tot nu toe bij de gemeente bekend was. ‘De cijfers … zijn ogenschijnlijk niet in lijn …. met de RWU-rapportages en ons eigen dashboard’, schrijft de wethouder in bestuurlijk jargon.
Geen nood, PvdA-wethouder De Vries heeft contact opgenomen met corporatie Woonin. Die heeft de PvdA-wethouder uitgelegd dat alles dik-voor-mekaar is. Schriftelijk vertelt de Vries daarna in zijn antwoord aan De Nuk: ‘Uit de toelichting die wij hebben ontvangen blijkt dat de sociale woningvoorraad (in 2022-De Nuk) met 149 is gegroeid. Dat aantal herkennen wij wel.’
Schaduwadministratie
Over het jaar 2022 heeft Mitros dus twee administraties. De ene administratie, het officiële Mitros-jaarverslag, meldt: min 1889 sociale huurwoningen. Wat volgens PvdA-wethouder De Vries, in bestuurlijk jargon, ‘niets over de sociale voorraadontwikkeling zegt’. In de tweede administratie, de schaduwadministratie, legt Mitros informeel verantwoording af aan de wethouder: plus 149 sociale huurwoningen.
Administratieve schimmigheid in het explosiefste dossier van de stad Utrecht, het Woondossier. Wat doet deze aanpak met het vertrouwen van de Utrechtse burger?
Wat bedoelen de Woonin/Mitros-reputatiemanagers?
Woonin/Mitros hanteert een tweesnijdend zwaard waarmee het door de Utrechtse sociale woningvoorraad klieft. Door steeds meer sociale huurwoningen naar de vrije sector te verplaatsen, kan Mitros hogere huren vragen. Door steeds hogere huren op te leggen, worden sociale huurwoningen geliberaliseerd. Dit beleid komt boven op dat van de afgelopen jaren waarin Mitros honderden sociale huurwoningen per jaar verkocht.
Woonin/Mitros is niet verplicht hoge huren te vragen en huurhuizen te verkopen. Directeur Kip en zijn corporatie kunnen, als zij dat willen, de huur laag houden. En zo veel mogelijk huizen in de sociale huurvoorraad houden. Ze doen het niet.
‘De directie handelt integer en transparant’, lezen we in het jaarverslag 2022. Daarin veel aandacht voor integriteit en dat ‘iedereen goed moet kunnen wonen’. Wat bedoelen de Woonin-reputatiemanagers met die woorden?
Het effectieve beleid van Woonin beschreven we vorige week in dit verhaal over de sociale huurwoningen aan de Vrouwjuttenhof.
Woonin-directeur Henk Peter Kip vindt dat afspraken slechts ‘ambities’ zijn (foto: Angeliek de Jonge)
Woonin/Mitros schendt prestatie-afspraken
Dat Woonin/Mitros een eigen interpretatie van haar sociale taak heeft, blijkt ook in een andere grote kwestie. Jaarlijks maakt de corporatie, net als de andere corporaties, zogeheten ‘prestatie-afspraken’ met de gemeente Utrecht. Waar gewone mensen ‘afspraken’ maken, poetst de corporatiesector haar taal op tot ‘prestatieafspraken’. De jaarlijkse ondertekening is een ritueel moment.
De afgelopen jaren hield Mitros zich jaar na jaar niet aan de prestatie-afspraken. De corporatie bouwde minder woningen dan afgesproken. Toen Mitros-directeur Kip daarop werd aangesproken, zei hij dat de afspraken slechts ‘ambities’ waren en dat je Mitros dus niet kon verwijten dat het de afspraken schond. Nu wordt opnieuw een overtreding zichtbaar. Die lijkt ernstiger dan de niet nagekomen afspraken uit de afgelopen jaren. Het heeft alles te maken met het sluipenderwijs liberaliseren van de sociale woningvoorraad.
Gemeente en corporatie zijn in de tekst van de afspraken helder over wat precies een sociale huurwoning is.
-Sociale huurwoningen hebben een kale huurprijs onder de zogeheten liberalisatiegrens. Die grens is dit jaar dus € 808,06.
-Sociale huurwoningen met ‘scheefhuurders’ hebben soms een huur boven 808 euro. Bij een verhuizing -‘mutatie’ in jargon- zal die woning ‘weer een huurprijs onder de 808 euro krijgen’. De letterlijke tekst in de prestatieafspraak luidt: ‘…weer een huurprijs onder het onder a) genoemde bedrag zal krijgen’.
Corporatie Woonin/Mitros komt deze afspraak niet na. Integendeel, de corporatie grijpt de verhuizing van scheefhuurders aan om de huur nóg verder boven de sociale huur te brengen. Zie de woning Vrouwjuttenhof 51.
Woonin-woordvoerder Uringa schrijft in een reactie op ons laatste verhaal: ‘Zodra de bewoners verhuizen komt er -op enkele middenhuurwoningen na- direct weer een huurprijs die past bij een sociale huurwoning.’
Het ‘op enkele middenhuurwoningen na’ komt bovenop de woning Vrouwjuttenhof 51. De liberaliseringstruc wordt dus vaker toegepast. Hoe vaak?
Wachttijd sociale huurwoning? Twaalf jaar
Wij stellen Woonin/Mitros aanvullende vragen.
-U stelt dat niet alle woningen met vertrekkende ‘scheefhuurders’ daarna weer sociaal verhuurd worden. Dat is tegen de prestatieafspraken waarin staat dat ‘bij een mutatie’ die woning ‘weer een huurprijsprijs onder de 808 euro zal krijgen’. Wat is het verweer van Mitros op deze overtreding?
-Hoeveel woningen werden na verhuizing van ‘scheefhuurders’ niet naar de sociale huursector terug geplaatst? Zowel cijfer over 2022 als over dit jaar?
-Hoeveel woningen werden wél, vanuit de vrije sector, terug geplaatst naar de sociale huursector? Ook weer over 2022 en over 2023 tot nu toe.
Op geen van deze vragen geeft de Woonin-top antwoord.
Wel laat de Woonin-woordvoerder weten dat recent twee voormalige sociale huurhuizen in Lombok, met huren van € 1150 en € 1172, nu toch weer sociaal verhuurd worden. Wat de vraag oproept hoe sociale huurhuizen de afgelopen jaren deze hoge huren konden krijgen. De Nuk vraagt Woonin om de adressen. Die worden, ‘vanwege privacy’, niet verstrekt.
De wachttijd voor een sociale huurwoning in de stad is inmiddels twaalf jaar.
‘Er moet keiharde overheidsregie komen’
Wat vinden veteranen uit de Utrechtse politiek van deze feiten? Het aantal sociale huurwoningen daalt immers sterk bij de grootste corporatie van de stad.
De linkse partijen SP, PvdA en GroenLinks waren en zijn binnen het stadsbestuur lang verantwoordelijk voor dit dossier.
Tim Schipper (SP) zat tot april 2022 zestien jaar in de raad. Hij zegt: ‘Er wordt niet gehandhaafd. Er moet keiharde overheidsregie in dit dossier komen.’
En wat vindt Bülent Isik, PvdA-woordvoerder Wonen van 2010 tot april 2022? Isik is verbijsterd over de feiten die we hem voorleggen. ‘Ik ging er altijd van uit dat iets hogere huren van ‘scheefhuurders’ bij een verhuizing weer ‘sociaal’ worden, dus onder de 808 euro. Als ik dit geweten had, had ik zeker aan de bel getrokken. Je moet concluderen dat wij als gemeenteraad en het College de werkwijze van deze corporatie niet goed gecontroleerd hebben. Als ik deze feiten zo zie, kan ik niet anders zeggen dan: het dossier Wonen in Utrecht is een beerput.’
Binnenkort een volgende aflevering in dit lang lopende NUK-dossier. Hoe op Zuilen de ene buur 500 euro huur neerlegt en de andere 1000. Hoe het rendementsdenken in de stad vol woningschaarste oprukt. En: waar zijn ‘de socialen’ die ooit de woningbouwverenigingen groot maakten?
—————————————————————————————————————-
Uit jaarverslag Mitros 2022:
‘We streven naar maatschappelijk en open ondernemen en hanteren een zorgvuldige bedrijfsvoering. De directie handelt integer en transparant en er is goed intern toezicht op dat handelen en het afleggen van verantwoording daarover. ‘Good governance’ is hierbij een sleutelbegrip en is essentieel voor het vertrouwen van de maatschappij in de corporaties. Bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording volgen we de regels van ‘good governance’.’
——————————————————————————————————————–
Huurstijging sinds 1993: 565 procent
Wie de huurprijsontwikkeling in de stad in de afgelopen decennia beter wil begrijpen, vindt in de sociale huurwoningen op de Vrouwjuttenhof een scherp voorbeeld. In 1993 bedroeg de sociale huur van de huizen (85 vierkante meter) 500 gulden. Of, afgerond, 230 euro. Tussen 1993 en september 2023 bedroeg de inflatie volgens CBS-cijfers 107 procent. De huurstijging van Vrouwjuttenhof 51 bedroeg in dezelfde periode 390 procent. En de identieke huurwoning die Woonin aan de Vrouwjuttenhof voor € 1300,52 verhuurt? 565 procent huurverhoging.
Reparatie afspraak 8 november
Review over Eigen HaardOnderhoudsmedewerker Marcel heeft reparaties keurig hersteld en ook nog advies gegeven mbt hang en sluitwerk.
Top!
Sterke punten
Makkelijk afspraak maken
Niet aan te raden
Review over Ons Huis WoningstichtingAl sinds oktober 2021 huurder bij Ons Huis,\\r\\n\\r\\nWoonachtig in een appartementen-complex in Apeldoorn wat gedeeltelijk verhuurd word aan een zorg-instelling, in het eerste jaar al geregeld stroom-uitvallen gehad, dit mede doordat de desbetreffende woning-corporatie de electriciteit niet had aangesloten volgens de nieuwe richtlijnen van de Europese unie, de kabels zijn een compleet ratten-nest, zowel achter de muren, als in de plafonds, dit is in alle apartementen het geval, ieder persoon die een schroevendraaier zou pakken zou gelijk kunnen zien dat dit niet voldoet aan de richtlijnen.\\r\\n\\r\\nIn het eerste jaar extra moeten betalen aan warm water omdat ze mij de schuld gaven van een warm water meter die niet in de badkamer hing, wist ik veel, het is mijn eerste huis, lopen kutten met warm water meters is wel het laatste wat ik zou doen, ze zijn zelf gewoon vergeten die meter er op te hangen / terug te hangen.\\r\\n\\r\\nMet kerst vorig jaar meerdere dagen zonder warm water gezeten, en wat passen ze toe als oplossing? Ze hebben het moederbord van het lokale ketelhuis tijdelijk omzeilt, zeer on-professioneel, en dit gebeurde nadat de organisatie al wel zeker 2 weken boze telefoontjes had gekregen omdat de ketel af en toe uit viel.\\r\\n\\r\\nLos van dat hele probleem was het de eerste 3 maanden heerlijk wonen.\\r\\nNu een ruime 2 jaar woon-achtig in hetzelfde huis, en nu al bijna 2 jaar gezeik met geluids-overlasten, het kantoor van de zorg-instelling die elke ochtend doet alsof hun kantoor een staples magazijn is, de stapels kopieer-papier word nog net niet verplaatst met de heftruck, 1.5 jaar met een stel buren gezeten die gedurende elke nacht de \\\"duitse wagens\\\" af en aan hadden rijden.\\r\\n\\r\\nDe laatste 4 tot 5 maanden amper 10 nachten in de maand normaal kunnen slapen omdat de nieuwe buren niet normaal kunnen doen, continue geluids-overlast, ontelbare mail-wisselingen gehad hierover met de woningbouw, tot op het punt dat je gewoon geen gehoor meer krijgt, nachten gezeten met knallende hoofd-pijn van het niet kunnen slapen, en wat krijg je als tip? Oh, microfoons ophangen, wat ten eerste heel kinderachtig is, en ten 2de ook illegaal volgens de AVG wet.\\r\\n\\r\\nEn dit is allemaal best wel hypocriet als je je bedenkt dat dezelfde desbetreffende organisatie zelfs als slogan op hun LinkedIn aankondigt dat dit juist hetgeen is waar ze zo geweldig in zijn in het oplossen.\\r\\n\\r\\nPuntje bij paaltje schiet je jezelf in je voet door bij deze organisatie te huren, en niet met een kleine kogel, nee, een groot gat in je voet.\\r\\n
Dat dit serieus mag bestaan.
Review over Woongoed Zeeuws VlaanderenCriminaliteit is winstgevend. Zie hier. En de overheid doet niets. Laten we anders zelf een stel woningen kopen en verhuren. Wat kan er mis gaan? Uitknijpen en verwaarlozen en dan koopt de gemeente of overheid je uit. Win win!!
Schandalige en onbetrouwbare w
Review over De HuismeestersAl JAREN leef ik in schrijnende woon situaties met mijn zieke zoontje van 8!!! door nalatigheid!! Na 3 JAAR heb ik eindelijk een gesprek op kantoor kunnen krijgen. Hiervoor heb ik wel een medewerker van de straat moeten plukken!!!
Ik kan wel een boek schrijven over de omstandigheden en gebeurtenissen die wij hebben moeten meemaken door deze woningbouw!!
Ik heb gevraagd om een huur compensatie door alle lekkage en de geneurtenissen dit is vrij terwcht lijkt mij als je woongenot zoveel jaar wordt afgenomen!! en dit is uiteraard afgekeurd!! AL sta ik als huurder volledig in mijn RECHT!!!
Je wordt als huurder uitgemelkt!!
Er is geen enkele sympathie voor huurders of hun woonproblemen!!
Je wordt NIET gehoord!!
Ik ga het nu via de rechter spelen, maar ik vraag mij sterk af wanneer we met alle huurders die in dezelfde situatie zitten met vocht/schimmel lekkages en andere gebreken een keer in opstand komen??!! Samen kan je meer teweeg brengen dan alleen!!
Sterke punten
HELEMAAL NIKS
Zwakke punten
Geen communicatie, geen empathie, geen oplossingen voordragen, geen goed geschoolde medewerkers.
Slechtste Woningouw OOIT
Review over Woningstichting het GrootslagWoon amper een jaar op een woning van hen. Kwam er later achter dat de vorige bewoonster met een klein kind overlast ervaarden van drugs en loeiharde muziek. Het Grootslag? Deed niks en hield hen mond dicht toen wij er kwamen wonen.
Nu is er wéér overlast door dezelfde mensen met hun drugs, geluid en stampen. Wat doet Het Grootslag nu? NIKS.
Als je een woning aangeboden krijgt en het valt onder Het Grootslag neem het NIET. Ze doen niks aan overlast en je gezondheid gaat alleen maar achteruit. Ik ga juridische stappen nemen tegen deze buren én Het Grootslag.
Sterke punten
Géén.
Zwakke punten
Alles.
Leveren verzorgde woningen op
Review over Eigen HaardJammer dat er blijkbaar zo veel te klagen valt. Mijn ervaringen met EigenHaard zijn eigenlijk positief. Ik woon prettig en van alle woningen die ik de afgelopen 15 jaar in Amsterdam heb bezichtigd, waren de woningen van EigenHaard verreweg het best verzorgd. Goed in de verf, schoon, onderhouden. Personeel netjes. De sociale woningbouw staat enorm onder druk, maar in het algemeen duurt onderhoud/ renovatie/ isolatie van oude woonblokken in Amsterdam dan ook VEEL te lang.
Daarnaast mag gezegd dat je als huurder ook het nodige kunt doen, zélfs in sociale woningbouw. Tijden veranderen. Een Amsterdamse huur van 600 - 700 Euro, met subsidie en alle andere minima-voordeeltjes is best schappelijk tegenwoordig. Ouderen, zieken en invaliden daargelaten, maar overal personeelstekorten en voor niets gaat alleen de zon nog op! Wie al voor weinig woont mag zelf ook eens wat aanpakken, gaten kan je bv prima stoppen met een pot muurvuller en een plamuurmes..
Het hoeft niet allemaal gratis he? Eigenlijk zouden alle woningcorporaties een reparatieteam moeten bieden wat hun sociale huurders eventueel tegen een klein bedrag kunnen inhuren voor bepaalde klussen.
Hoe dan ook, in Amsterdam zie ik Eigen Haard de laatste jaren zeker als 1 van de betere corporaties met een hogere standaard.. Kan toeval zijn.
Sterke punten
Verzorgde oplevering, verzorgde communicatie, puntjes op de i.
Zwakke punten
Nog niet meegekregen.
Habion = Mv/GM
Review over HabionVoor recensies over Habion moet je maar even kijken onder MV/GM. https://nl.trustpilot.com/review/mvgm.nl
Sterke punten
zie recensies
Zwakke punten
zie reviews
ZWARTBOEK DOMESTA
Review over DomestaZwartboek DOMESTA, update 2 november 2023
https://fliphtml5.com/edit-book/93460395/bookinfo?lang=nl
DOMESTA LAKS MET OVERLAST
Review over DomestaOp 30 oktober 2023 nam ik deel aan de Online zitting van de Huurcommissie. Reeds
eerder (april 2023) had ik een Online zitting van de Huurcommissie. Hierover heb ik bij de Huurcommissie een klacht ingediend. Deze klachtenbrief is ook in uw bezit. Vandaag belde een medewerker van de Nationale Ombudsman dat mijn dossier niet meer door mevrouw
Fien Gerver in behandeling wordt genomen. Ik vroeg me al af waarom ze niets van zich liet horen. Dat is jammer, want uw nieuwe medewerker stelt weer opnieuw de zelfde vraag:
wat verwacht u van ons? Nou, dat de Ombudsman zoals vaker gezegd de Huurcommissie aanspreekt omdat ze niets doet met mijn klachten over DOMESTA. Ik verwacht dat de Huurcommissie haar werk zorgvuldig doet als overheidsorganisatie, dat verwacht ik ook van de Nationale Ombudsman. Ik wil dus gehoord worden, iets wat ik niet verwacht van DOMESTA en de Huurcommissie ook niet doet. Tussen de 1e en 2e zitting van de Huurcommissie heb ik de Ombudsman regelmatig aangeschreven echter een reactie volgde niet. Behalve dan dat de Ombudsman het blijkbaar erg druk heeft en reacties daarom lang uitblijven. Dus ik weet ook niet of de 2e Online zitting van de Huurcommissie tot stand is gekomen na bemiddeling van de Nationale Ombudsman. Ik vermoed echter van niet.
De 2e Online zitting van de Huurcommissie, dus een half jaar later, verliep opnieuw rampzalig. Voor deze zitting had ik nog speciaal een microfoon aangeschaft. Het computerbeeld flikkerde tijdens de verbinding. Het geluid was voor 80% onverstaanbaar. Talrijke onderbrekingen. Stemmen onverstaanbaar, ook van de medewerkers van DOMESTA, waaronder Luuk Veenman en Wietse Ten Caat. Luuk Veerman, altijd in voor een grapje en gluren over de schutting, zwaaide nog. De heer Ten Caat die ook noppes weet had ook
niets nieuws in te brengen. Blijkbaar houdt de Huurcommissie ook na corona tijd nog steeds online zittingen. Het ministerie had ik van de online ellende op de hoogte gebracht. Maar blijkbaar helpt dat niet. De zitting ondervond vertraging en vond 3 minuten later plaats dan gepland. Formeel stond voor de zitting 15 minuten, maar dat werden er uiteindelijk 11 minuten. Van de zitting heb ik met mijn mobiele telefoon opnamen gemaakt: deze stuur ik u toe. Opvallend was dat de voorzitter van de Huurcommissie een overspannen, geïrriteerde indruk maakte. Hij stelde zelfs de vraag waarom er eigenlijk een 2e online hoorzitting is. Eigenaardig, hij bleek weer niet op de hoogte van mijn eerste klacht en de inhoud van het dossier. Els Beukeveld. Manager Wonen bij Domesta, haakte hier doortrapt op in en vermelde dat deze zaak zonde van haar tijd was en van de tijd van de voorzitter van de Huurcommissie.
Ik meldde tevens dat mevrouw Beukeveld geen benul heeft van wat er in de buurt speelt. Als mevrouw Beukeveld als huurder van Domesta zou zijn aangerand door een ezel, zou ze ook anders piepen. Dat er recentelijk geen overlast is geweest, is onjuist, vandaar dat ik de
nieuwe wijkagent Rolf Hammerschmidt heb ingeschakeld recentelijk en die beloofde de overlastgever te bezoeken. Mede omdat [NAAM ADRES BEKEND] uit zijn auto naar mij schreeuwde. Tevens heb ik recentelijk nog wat geluidsbestanden naar DOMESTA gestuurd. Overigens erkent DOMESTA in eerdere correspondentie wel dat er overlast is van [ ADRES BEKEND]. Ik wijs ook op het naar beneden trekken van zijn broek voor een vrouwelijke huurder van DOMESTA. Deze slachtoffers zijn bang. Daarom houden ze hun mond. Jammer dat mevrouw Beukeveld denkt dat er geen angst is voor de overlastgever. Een onafhankelijk onderzoek? Iemand verscheen voor mijn deur met de vraag hoe ervaart u het woongenot? Hoe zit het met mijn tijd ? En alle energie die ik er in steek om gehoord te worden. Inmiddels is het dossier 10 centimeter dik en heb ik al veel inktcassettes verspeeld.
In mijn brief d.d. 23-02-2020 legde ik Domesta uit dat ik uit dat ik rust zocht. Overigen heb ik nadien nog een gesprek bij Domesta gehad aan het Reviusplein 15, Hoogeveen. Opnieuw wordt er geen aandacht geschonken aan de bewijslast van de overlast (getuigenisverslagen, logboek die ik bijhoudt namens Domesta, klachtmeldingen, mijn brieven die ik schreef voor de huurperiode aan DOMESTA waarin ik verzocht om een rustige woning) die ik heb overhandigd, deze vindt u ook in de bijlagen die ik u al eerder heb overhandigd. Ook is
er geen aandacht voor de energie en tijd die ik heb gestoken om de overlast enigszins in te dammen. Hierbij wijzend op mijn inzet richting de Buurtbemiddeling, bijhouden van logboek, de wijkagenten achter de broek zitten etc. De vorige wijkagent, Arno Hielen, wist me te vertellen dat die de overlastgever had bezocht, dit geschiedde pas nadat ik de Nationale Ombudsman had ingeschakeld. De heer Hiele wist me zelf te melden dat ik als klager de overlastgever was. De Huurcommissie en Domesta zijn hier doof voor. Het lijkt wel of de verhuurder, de Regionale Geschillencommissie en de Huurcommissie hier volledig blind
voor zijn. Kafkaiaans toestanden. Wat onwerkelijk allemaal en frustrerend. Voor details verwijs ik u naar de uitvoerige correspondentie/bijlagen die u al eerder is toegezonden.
DOMESTA vormen een stel boefjes, de Huurcommissie werkt onzorgvuldig, er is dus geen eerlijke proces en ik wordt niet gehoord. Vandaar dat ik mijn verhaal steeds weer herhaal. Dat zal ongetwijfeld DOMESTA en de Huurcommissie irriteren. Maar dat moet dan maar.
Zoals eerder gezegd wil ik huurverlaging met terugwerkende kracht en/of teruggave van de opgebouwde inschrijfduur, zodat ik niet al te lang meer vastzit aan deze huurwoning.
Het is ook de taak van de Nationale Ombudsman om toe te zien op de zorgvuldige werking van overheidsorganisaties, zoals de Huurcommissie. Ik zou zeggen doe uw werk dan ook.
Wat de Nationale Ombudsman verder voor mij betekenen heb ik nu geen zicht op.
Misschien een schadevergoeding? Een kritische beoordeling van de Huurcommissie?
Of toch weer opnieuw een zitting, dan fysiek, maar dan met een nieuwe Huurcommissie?
Want ook de voorzitter dhr. Schuurbiers van de Huurcommissie blijkt niet naar behoren te functioneren, net als de rest van de Huurcommissie. Het lijkt er dus op dat de Huurcommissie zaken afraffelt, wellicht door tijdsdruk en het wegwerken van achterstanden. Helaas komt hierdoor de zorgvuldigheid ernstig in het geding, en dat is ondemocratische en verspilling.
Ik hoop dat de Nationale Ombudsman deze klacht dan wel zorgvuldig behandeld, want juist de Nationale Ombudsman is toch het betrouwbare boegbeeld dat houvast moet geven.
De voorzitter meldde dat de uitspraak nog volgt, althans voorzover ik het kon voorstaan.
Verder volgt er vandaag een nieuwe uitnodiging voor een zitting van de huurcommissie
op 27 november 2023, maar dat is wellicht een vergissing van de Huurcommissie.
Reviews elders
Review over PortaalVoor meer reviews zie: https://opiness.nl/review/portaal?page=2
Sterke punten
zie reviews
Zwakke punten
zie ook reviews elders
Schimmel huurwoning
Review over Woningstichting RochdaleUitzending Radar maandag 30 oktober 2023
Uitzending
30-10-2023
Het is maandag weer tijd voor een nieuwe Radar. We besteden onder meer aandacht aan schimmel in huurhuizen. Wat zijn de rechten van huurders? Ook duiken we in het zorgplafond, dat ertoe leidt dat mensen hun behandeling niet kunnen voortzetten in hun eigen ziekenhuis.
Schimmel in je huurhuis
Schimmel op de muren, vochtproblemen met als gevolg onbewoonbare kamers: het treft maar liefst 1 op de 5 huurders. Radar bezoekt twee personen die al jarenlang met dit probleem kampen, één in een huurwoning van een woningcorporatie en de ander als particuliere huurder. Wat zijn hun rechten, en in welke mate verschillen deze afhankelijk van hun huurvoorwaarden? En wordt er wel gekeken naar een langdurige oplossing? Radar gaat op zoek naar antwoorden.
Sterke punten
Afschuiven
Zwakke punten
en doorverwijzen
Fusie Mitros viveste
Review over Wooninhttps://www.facebook.com/photo/?fbid=581921110601260&set=a.570370448422993
Sterke punten
En dit is nog maar het begin
Zwakke punten
dus opletten
Nijpels plantsoen nachtmerrie
Review over WooninVoor meer info zie https://www.2020nijpels.nl/media-nieuwegein
Sterke punten
We krijgen geen hulp en geen urgentie.
Zwakke punten
Veel longklachten onder bewoners maar niet volgens Woonin want ze zijn nu ook doktoren.
Schouten bang voor Mitros Woon
Review over Wooninhttps://www.youtube.com/watch?v=HQR-sg4TFUo
Sterke punten
Met deze wethouder is situatie verslechterd voor asbest flat bewoners in Nieuwegein.
Zwakke punten
ze doet niets.
Zwartboek facebook
Review over WooninLees het faceboek zwartboek alvoren je handtekening te zetten onder huurcontract. https://www.facebook.com/groups/570536076944052/
Sterke punten
Waar moet ik beginnen....
Zwakke punten
waar eindigt dit voor arme huurders?
Onderhoud lomanlaan
Review over WooninBewoners Utrechtse Lomanlaan klagen over Mitros: "150 euro servicekosten en ze doen niks"
8 oktober 2019, 19:00
•
3 minuten leestijd
UTRECHT - Een kapotte lift, brandalarmen die om de haverklap afgaan en het gevoel dat er nauwelijks nog onderhoud wordt gepleegd: huurders van een pand van Mitros aan de Lomanlaan in Utrecht vinden dat ze maar bar weinig terugkrijgen voor de 150 euro servicekosten die ze per maand betalen. Daarom stappen ze naar de gemeente Utrecht, in de hoop dat die de woningbouwcorporatie dwingt onderhoud te plegen.
Het pand aan de Lomanlaan kent een lange geschiedenis. Ooit verhuurde Mitros het aan huisjesmelker Marcel van Hooijdonk die er appartementen van maakte. Dat was geen succes. Huurders klaagden over hoge huren en de manier waarop de huisbaas onder meer een verbouwing in de kelder regelde, leidde uiteindelijk zelfs tot een dwangsom van de gemeente.
Inmiddels verhuurt Mitros het pand weer zelf. De woningbouwcorporatie wil het gebouw vervangen door een wooncomplex met zo'n 240 sociale huurappartementen. Er wonen nu rond de 100 mensen. Zij hebben het idee dat de woningbouwcorporatie zo min mogelijk onderhoud wil plegen en liever de ontwikkeling van de nieuwe appartementen afwacht.
LEKKAGES EN BRANDALARMEN
Bewoners klagen over lekkages door slecht aangelegde waterleidingen, toegangsdeuren die kapot zijn, een lift die het vaak niet doet en brandalarmen die zonder reden afgaan. "En Mitros is in zulke gevallen slecht bereikbaar", aldus bewoner Richard Stekelenburg. "Als er iets is met de stroom kunnen wij niet naar de aardlekschakelaar om hem uit te zetten. Wij moeten dan bellen met de nooddienst van Mitros en dan duurt het drie kwartier voor er iemand voor de deur staat."
Ook Jesse van Rijn (27) heeft het idee dat Mitros geen zin heeft om onderhoud te plegen en klaagt over de bereikbaarheid van de organisatie: "Er is één keer in de week één uur een huismeester en die doet écht zijn best. Maar één uur voor 100 bewoners in een pand dat is afgeschreven: dat is niet te doen."
Van Rijn was na de negatieve ervaringen met Marcel van Hooijdonk blij dat Mitros het beheer van het pand weer overnam. Daarvan is weinig over: "We betalen 150 euro servicekosten en ze doen niks. De buurvrouw had een lekkage waardoor alle meubels naar de gallemiezen zijn. Mitros zei toen: 'Dat is niet onze fout.' Wiens fout is het dan wel? Als er iets stuk is, moet de verhuurder het toch repareren?"
De bewoners zijn nu naar de gemeente gestapt in de hoop dat die Mitros dwingt hun klachten op te lossen.
REACTIE MITROS
Gevraagd naar een recente lekkage en daarmee samenhangende elektrische problemen aan de Lomanlaan zegt Mitros dat het pand veilig is om in te wonen en dat er vorig jaar samen met de gemeente en brandweer maatregelen zijn getroffen om te zorgen dat het gebouw de komende jaren verhuurbaar is.
De woningbouwcorporatie vindt het wel vervelend dat sommige bewoners een onveilig gevoel hebben en is daarover in gesprek met de bewonerscommissie. Binnenkort wordt samen een nieuw beheerplan opgesteld.
Bewoners Lomanlaan in Utrecht niet blij met Mitros
Bewoners Lomanlaan in Utrecht niet blij met Mitros
Sterke punten
Al jaren niks doen.
Zwakke punten
En vrolijk zo verder.
Onbewoonbaarheid verhuren
Review over Stichting Bo-exECHT.NLRECHTSPRAAKJURISPRUDENTIE
Rechtbank Midden-Nederland 20-04-2022, 9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370
Referenties Volledige tekst uitspraak Gevolgde uitspraken
ECLI:NL:RBMNE:2022:1422
Inhoudsindicatie
Sociale huur woonruimte; appartementencomplex uit 1969 dat verhuurder lange tijd van plan was te slopen en dat binnenkort in plaats van gesloopt, gerenoveerd en verduurzaamd zal worden; vocht-, tocht- en schimmeloverlast; gebreken en huurprijsvermindering; oneerlijke handelspraktijken.
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Uitspraakdatum
2022-04-20
Publicatiedatum
2022-04-20
Zaaknummer
9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370
Vonnis van 20 april 2022
inzake
1 [eiser sub 1] ( huisnummer [huisnummer 1] ),
2. [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ),
3. [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ),
4. [eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ),
5. [eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ),
6. [eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ),
7. [eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ),
8. [eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ),
9. [eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ),
10. [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ),
11. [eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ),
12. [eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ),
13. [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), overleden op [2021] ,
14. [eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ),
15. [eiser sub 15] (huisnummer [huisnummer 15] ),
16. [eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ),
17. [eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ),
18. [eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ),
19. [eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ),
20. [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ),
21. [eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ),
22. [eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ),
23. [eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ),
allen wonende te [woonplaats] ,
verder samen ook te noemen: de huurders,
eisende partijen,
gemachtigde: mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche,
tegen:
de stichting
Stichting Bo-Ex '91,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen: Bo-Ex,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D. Pranjic.
1De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
1.1.
de dagvaarding met de producties 1 t/m 18 is op 6 juli 2021 bij Bo-Ex bezorgd;
1.2.
Bo-Ex heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft de producties 1 t/m 25 bijgevoegd;
1.3.
de huurders hebben de aanvullende producties 19 t/m 23 toegezonden;
1.4.
Bo-Ex heeft de aanvullende producties 26 t/m 30 toegezonden;
1.5.
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 maart 2022.
Aan de zijde van de huurders zijn verschenen: de heer [eiser sub 2.1] (eiser sub 2), de heer [eiser sub 3.1] (eiser sub 3), mevrouw [eiseres sub 4] (eiseres sub 4), mevrouw [eiseres sub 10] (eiseres sub 10), vergezeld van haar dochter, mevrouw [eiseres sub 14] (eiseres sub 14), de heer [eiser sub 16.1] (eiser sub 16), mevrouw [eiseres sub 19] (eiseres sub 19) en de heer [eiser sub 22] (eiser sub 22). Voor enkele huurders is een tolk in de Arabische taal aanwezig geweest. Verder zijn verschenen mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche, gemachtigden van de huurders. Mr. Tomlow is aanwezig geweest als belangstellende aan de zijde van de heer [eiser sub 16.1] . Mevrouw [eiseres sub 19] en de heer [eiser sub 22] zijn tijdens de schorsing van de zitting vertrokken.
Aan de zijde van Bo-Ex zijn verschenen: de heer [A] , projectmanager bij Bo-Ex, en mevrouw [B] , woonconsulent bij Bo-Ex. Verder is verschenen mr. D. Pranjic, gemachtigde van Bo-Ex.
Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Mr. Gabrelian heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
Aan het slot van de zitting is afgesproken dat mr. Gabrelian op de rolzitting van 23 maart 2022 bij akte een uittreksel uit het overlijdensregister zal overleggen ten aanzien van [eiser sub 13] , eiser sub 13. Mr. Gabrelian wordt daarnaast de gelegenheid geboden om bij diezelfde akte zonodig namens de erfgenamen schorsing van de procedure te vragen. Als hij niet om schorsing vraagt - en uit het uittreksel blijkt dat [eiser sub 13] na het uitbrengen van de dagvaarding is overleden - zal de procedure worden voortgezet op naam van [eiser sub 13] , volgens het bepaalde in artikel 225 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
Mr. Pranjic heeft gevraagd om na de zitting nadere stukken te mogen overleggen, namelijk het recente rapport van het bouwfysische onderzoek dat in een vijftal woningen is verricht. Ook heeft mr. Pranjic gevraagd om een aktewisseling nadat die stukken door hem zijn ingebracht. Dat verzoek van mr. Pranjic om inbreng van nadere stukken en een aktewisseling na de zitting is door de kantonrechter (vooralsnog) niet gehonoreerd. De kantonrechter heeft aan mr. Pranjic medegedeeld dat bij de beoordeling van het geschil rekening zal worden gehouden met dit door hem ter zitting gedane bewijsaanbod.
De kantonrechter heeft tot slot aan partijen meegedeeld dat op 20 april 2022 vonnis zal worden gewezen;
1.6.
Mr. Gabrelian heeft bij akte voor de rol van 23 maart 2022 bericht dat hij van de zoon van [eiser sub 13] heeft vernomen dat [eiser sub 13] op [2021] tijdens een familiebezoek in Duitsland is overleden. Bij de akte is een uittreksel uit het Duitse overlijdensregister (Sterberegister) gevoegd en een e-mailbericht van de gemeente [gemeente ] aan mr. Gabrelian, waarin wordt bevestigd dat [eiser sub 13] in Duitsland is overleden. Mr. Gabrelian verzoekt om voortzetting van de procedure.
Mr. Pranjic heeft tijdens de zitting van 10 maart 2022 medegedeeld dat Bo-Ex zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter wat betreft de vraag of de procedure ten aanzien van [eiser sub 13] al dan niet geschorst wordt.
2Waar gaat het om?
2.1.
De huurders wonen of hebben gewoond in het appartementencomplex dat is gelegen aan de [straat] in Utrecht en dat bestaat uit 10 verdiepingen, 4 portieken en 116 appartementen (hierna: het complex).
Zij huren ieder van Bo-Ex of hebben van Bo-Ex gehuurd een appartement in het complex. Het huisnummer van ieders appartement is in de kop van dit vonnis vermeld, achter de naam van de betreffende huurder(s). Het betreft sociale huurwoningen.
[eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 7] ) hebben tot 28 juni 2021 dit appartement gehuurd.
[eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 17] ) hebben tot en met mei 2021 dit appartement gehuurd.
2.2.
Het complex, dat is gebouwd in 1969, heeft in de periode vanaf 2008 tot medio 2021 op de nominatie gestaan om te worden gesloopt.
2.3.
In 2008 heeft Bo-Ex aan alle (toenmalige) huurders van het complex aangeboden dubbel glas aan te brengen. Niet alle huurders hebben van dat aanbod gebruik gemaakt, waardoor er nu een aantal appartementen nog is voorzien van enkel glas. In 2008 heeft Bo-Ex groot onderhoud verricht in de appartementen van het complex door keukens, badkamers en toiletten op te knappen. In 2015 heeft zij onderhoudswerkzaamheden verricht aan de kozijnen aan de buitenzijde van het complex. Hierna is er vanwege de sloopplannen alleen nog het hoog nodige onderhoud uitgevoerd.
2.4.
In februari 2021 hebben aan aantal bewoners van het complex aan Bo-Ex en de gemeenteraad van de gemeente Utrecht een zogenoemde “brandbrief” gestuurd, waarin zij hebben geklaagd over de slechte staat van onderhoud van het complex en hebben geëist dat – kort gezegd – Bo-Ex (1) de onderhoudsgebreken binnen vier weken zal oplossen, (2) de huur zal verlagen wegens verminderd woongenot en (3) uiterlijk 1 april 2021 een definitief besluit zal nemen over de sloop of renovatie van het complex.
2.5.
Naar aanleiding van die brandbrief heeft Bo-Ex op 5 februari 2021 aan alle bewoners van het complex een klachtformulier toegestuurd, met het verzoek om door middel van dat formulier hun specifieke en concrete onderhoudsklachten te melden bij Bo-Ex. Na ontvangst van die klachtformulieren heeft Bo-Ex met alle klagers (door bezoek aan huis of telefonisch) contact opgenomen om afspraken te maken voor het verhelpen van de gemelde klachten. Met sommige bewoners lukte het niet om op die manier contact te leggen voor een afspraak. Die bewoners heeft Bo-Ex omstreeks 25 februari 2021 schriftelijk benaderd en gevraagd met Bo-Ex contact op te nemen voor het maken van een afspraak. Bo-Ex heeft naar aanleiding van de ontvangen klachten in februari/maart 2021 diverse werkzaamheden uitgevoerd aan de binnen- en buitenzijde van het complex.
2.6.
In mei en juli 2021 heeft Bo-Ex de huurders schriftelijk bericht dat zij definitief heeft besloten om het complex niet te slopen, maar dat zij in plaats daarvan in 2022 groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden zal uitvoeren. Daarbij zal zij onder meer de buitenkozijnen vervangen en zal het complex worden verduurzaamd en gemoderniseerd.
2.7.
In mei 2021 hebben de huurders Bo-Ex in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank (dat wil zeggen: de huurders in deze procedure met uitzondering van eisers sub 17 en met dien verstande dat eisers sub 16 een separate kort geding procedure hebben ingesteld). Zij hebben – kort gezegd – gevorderd dat de voorzieningenrechter Bo-Ex zal veroordelen om de onderhoudsgebreken te herstellen. Daarnaast hebben zij verlaging van de huurprijs met 40% gevorderd, wegens verminderd huurgenot. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken om de zaken aan te houden om te bezien of zij overeenstemming konden bereiken over de benoeming van een gezamenlijke deskundige, die de onderhoudsklachten zou gaan onderzoeken. Dat is gelukt. Partijen hebben afgesproken dat RoyalHaskoningDHV (hierna: RoyalHaskoning) in opdracht van beide partijen onderzoek zal verrichten in de appartementen. Omdat partijen het echter niet eens waren over de termijn van de aanhouding van de kort geding procedures, heeft Bo-Ex de voorzieningenrechter gevraagd uitspraak te doen.
2.8.
Bij uitspraken van 16 juli 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen afgewezen omdat – kort samengevat – in die kort geding procedures onvoldoende kon worden vastgesteld wat de oorzaak van de door huurders genoemde klachten is en of dit gebreken zijn in de zin van de wet die voor rekening van de verhuurder zijn. Daarvoor is nader onderzoek en mogelijk bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding procedure zich niet leent. Evenmin kon volgens de voorzieningenrechter in die kort geding procedures worden vastgesteld dat de door de huurders gestelde gebreken al jarenlang spelen en dat daarover eerder dan in februari 2021, door middel van de klachtformulieren van Bo-Ex, bij Bo-Ex is geklaagd (zaaknummers 9204287 UV EXPL 21-72 en 9224316 UV EXPL 21-81).
2.9.
Naar aanleiding van de mondelinge behandeling in kort geding heeft Bo-Ex haar aannemer Plegt-Vos opdracht gegeven eventuele resterende klachten van de huurders te inventariseren, waarna in juni/begin juli 2021 opnieuw werkzaamheden zijn verricht.
2.10.
RoyalHaskoning heeft op 30 juni 2021 een concept rapportage opgemaakt. Zij heeft onderzoek gedaan naar (pagina 3 van het concept):
Ventilatie in het appartement, in het bijzonder in de keuken, toilet- en badruimte, waaronder capaciteit;
Koudebruggen;
Vochtgehalte in muren;
Oorzaak schimmelvorming;
Staat buitenkozijnen en isolatie;
Gevels; Deurdrangers en beglazing in de trappenhallen.
2.11.
Naar aanleiding van die concept rapportage hebben partijen gezamenlijk een groot aantal, aan RoyalHaskoning te stellen vragen geformuleerd. Die vragen had RoyalHaskoning ten tijde van de mondelinge behandeling in deze rechtszaak nog niet beantwoord en er was op dat moment nog geen definitief deskundigenrapport beschikbaar.
3De vordering en het verweer
3.1.
De huurders vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
a. voor recht zal verklaren dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken;
b. voor recht zal verklaren dat bij dagvaarding de huurovereenkomsten deels zijn vernietigd, te weten voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding;
Subsidiair
c. zal bepalen dat de huurders recht hebben op een huurprijsvermindering van 80%, vanaf één jaar voor de datum van dagvaarding, althans gedurende een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen periode;
Primair en subsidiair
d. zal bepalen dat de kale huurprijs van de huurders met 80% wordt verlaagd, geldend vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag van volledig herstel van de gebreken genoemd onder 4.4. (voor alle huurders) en 4.5 (voor de individuele huurders), althans een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen percentage;
e. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 14, te weten € 2.600,00;
f. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 15, te weten € 1.194,50;
g. Bo-Ex zal veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
De huurders leggen aan hun primaire vorderingen onder a. en b. ten grondslag dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door brandonveilige woningen te verhuren waar zeer ernstige gebreken aan kleven, zonder de huurders hierover voor of bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te informeren. Omdat de keuzes van de huurders ten aanzien van hun huurovereenkomsten zijn beïnvloed door de oneerlijke handelspraktijken van Bo-Ex, is gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomsten gerechtvaardigd. Om die reden vernietigen de huurders de huurovereenkomsten bij dagvaarding partieel, namelijk voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding. Subsidiair, onder c. maken zij aanspraak op huurprijsvermindering met 80% wegens gebreken over een periode van één jaar voorafgaand aan de datum van dagvaarding, namelijk voor het geval hun primaire vordering op grond van oneerlijke handelspraktijken wordt afgewezen. Een beroep op de vervaltermijn van zes maanden vóór de dagvaarding (artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) zou volgens de huurders in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarnaast, zowel primair als subsidiair, doen zij een beroep op huurprijsvermindering met 80% wegens verminderd huurgenot door gebreken, over de periode vanaf de dag van dagvaarding en totdat de gebreken zijn verholpen. Onder e. en f. vorderen de huurders vergoeding door Bo-Ex van de kosten van de deskundigen die zij hebben ingeschakeld om de gebreken te onderzoeken, naar de kantonrechter begrijpt op grond van artikel 6:96, tweede lid, aanhef en onder sub b., van het BW.
3.3.
Bo-Ex stelt zich op het standpunt dat van oneerlijke handelspraktijken geen sprake is. Volgens haar zijn de artikelen 6:193a e.v. van het BW bovendien niet van toepassing bij sociale huur. Zij stelt dat zij alle gemelde onderhoudsklachten van de huurders inmiddels heeft verholpen, voor zover de betreffende huurders Bo-Ex daartoe de gelegenheid hebben gegeven. Het merendeel van de gemelde klachten bleken geen gebreken te zijn die voor rekening van de verhuurder zijn, maar kleine herstellingen voor rekening van de huurder. Voor zover wel sprake is geweest van gebreken die Bo-Ex moest herstellen, dan zijn die gebreken niet eerder bij Bo-Ex gemeld. Na de melding is Bo-Ex direct in actie gekomen. De diverse huurders hebben hun stelling dat al jarenlang, sinds de aanvang van de huurovereenkomsten sprake is van ernstige gebreken, dat zij die gebreken herhaaldelijk hebben gemeld en dat Bo-Ex die gebreken heeft geweigerd te verhelpen, in deze procedure niet of onvoldoende onderbouwd. Zij hebben het voorstel van Bo-Ex om de mondelinge behandeling van de zaak uit te stellen in afwachting van het definitieve rapport van RoyalHaskoning, afgewezen. Er is geen sprake geweest van een substantiële vermindering van het huurgenot door gebreken en een huurprijsvermindering is daarom niet gerechtvaardigd. Bo-Ex wijst nog op de wettelijke vervaltermijn van artikel 7:257 van het BW, op grond waarvan huurprijsvermindering voor het verleden alleen gevorderd kan worden voor een periode van maximaal 6 maanden vóór de datum van de dagvaarding. Bo-Ex vraagt de kantonrechter om de vorderingen van de huurders af te wijzen, hen te veroordelen in de proces- en nakosten en die veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4De beoordeling
[eiser sub 13]
4.1.
Blijkens de akte met bijlagen van mr. Gabrelian van 23 maart 2022 is [eiser sub 13] na het uitbrengen van de dagvaarding, namelijk op [2021] , overleden. Omdat mr. Gabrelian niet namens de erfgenamen om schorsing van de procedure heeft gevraagd, wordt de procedure voortgezet op naam van [eiser sub 13] .
Artikel 22b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)
4.2.
Partijen hebben ieder een groot aantal producties in het geding gebracht. De kantonrechter heeft partijen bij aanvang de mondelinge behandeling gewezen op het bepaalde in artikel 22b van het Rv en hen gevraagd ten aanzien van de overgelegde producties aan te geven ter toelichting of staving van welke stelling de gegevens of bescheiden zijn bedoeld en welk onderdeel daartoe van belang is.
4.3.
Voorts is van belang dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept.
4.4.
Met inachtneming van het voormelde heeft de kantonrechter bij de beoordeling betrokken de door partijen ingenomen stellingen alsook de feiten en omstandigheden waarop partijen ter ondersteuning van hun stellingen een beroep hebben gedaan.
Oneerlijke handelspraktijken
4.5.
De primaire vorderingen van de huurders, zoals geformuleerd onder 3.1. onder a. en b., worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.5.1.
Volgens de huurders heeft Bo-Ex haar informatieplicht geschonden bij het sluiten van de huurovereenkomsten, door hen niet te informeren over de ernstige gebreken aan de appartementen en de brandonveiligheid van het complex. Bo-Ex heeft hen misleid. Als zij wel over die informatie hadden beschikt, waren zij de huurovereenkomsten niet, of niet onder dezelfde voorwaarden aangegaan, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van de huurders. Zij vernietigen de huurovereenkomsten daarom gedeeltelijk wegens oneerlijke handelspraktijken, op grond van het bepaalde in de artikelen 6:193a e.v. van het BW.
4.5.2.
Bo-Ex heeft betwist dat zij de huurders heeft misleid bij het sluiten van de diverse huurovereenkomsten en dat bij het sluiten van die huurovereenkomsten sprake was van ernstige gebreken aan de appartementen en/of een brandonveilige situatie.
4.5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurders niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de verschillende huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten. Ook hebben zij niet gesteld en onderbouwd dat op die verschillende data sprake was van ernstige gebreken aan het betreffende appartement en dat het complex op die verschillende data niet voldeed aan de toen geldende brandveiligheidseisen. Omdat de huurders niet voldoen aan hun stelplicht, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen. De kantonrechter zijn evenmin feiten en/of omstandigheden gebleken die tot de conclusie zou kunnen leiden dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken (die vernietiging van (een) overeenkomst(en) tot gevolg hebben). De primaire vorderingen, zoals geformuleerd onder 3.1. sub a en b, worden om die redenen afgewezen. Aan de vraag of de artikelen 6:193a e.v. van het BW van toepassing zijn bij sociale huur van woonruimte – volgens Bo-Ex is dat niet het geval – wordt niet toegekomen.
Huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot door gebreken
4.6.
De primair en subsidiair gevorderde huurprijsvermindering, zoals geformuleerd onder 3.1. sub c en d, worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Wettelijk kader
4.6.1. “
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204, tweede lid 2, van het BW).
“De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen” (artikel 7:207, eerste lid, van het BW).
4.6.2.
Gelet op dit wettelijk kader is het aan de huurders als eisende partijen om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen (1) dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW, dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot; (2) dat zij dat gebrek bij Bo-Ex hebben gemeld (in het geval dat Bo-Ex daarmee nog niet bekend is) en wanneer zij dat hebben gedaan en (3) dat dit gebrek zo ernstig is dat het huurgenot daardoor substantieel is verminderd. Het is vervolgens aan Bo-Ex om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn.
Verminderd huurgenot door gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW
4.6.3.
De huurders hebben van Bo-Ex ieder een appartement gehuurd in een appartementencomplex dat is gebouwd in het jaar 1969. Dit betekent dat zij van dat appartement niet het wooncomfort hebben mogen verwachten dat hoort bij een nieuwbouw appartement. Het feit dat het appartement geen mechanische, maar een natuurlijke ventilatievoorziening heeft en – in sommige gevallen – nog enkel glas, is onder die omstandigheden niet aan te merken als een gebrek in de zin van de wet. Daar komt nog bij dat uit de stellingen van de huurders valt op te maken dat zij, of in elk geval een deel van hen, bij het sluiten van de huurovereenkomst wisten dat Bo-Ex het voornemen had het complex op termijn te slopen omdat Bo-Ex hen daar bij het sluiten van de huurovereenkomst op heeft gewezen en zij dit ook in de huurovereenkomst heeft opgenomen. Ook dat is een omstandigheid die een rol speelt bij de vraag wat zij van het appartement hebben mogen verwachten. In dat geval hebben zij van Bo-Ex mogen verwachten dat zij het noodzakelijke onderhoud zou blijven verrichten, namelijk al het onderhoud dat nodig is om aan haar huurders het ongestoord huurgenot te kunnen verschaffen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zij van Bo-Ex hebben mogen verwachten dat Bo-Ex eventuele rotte plekken in de buitenkozijnen die leiden of dreigen te leiden tot lekkage in het appartement, op verzoek van de huurder direct zou herstellen, maar zij hebben niet mogen verwachten dat Bo-Ex alle buitenkozijnen van het complex nog zou gaan vernieuwen.
4.6.4.
Dit alles neemt niet weg dat het begrijpelijk is dat de huurders behoefte hebben aan meer wooncomfort en dat zij prijs stellen op een appartementencomplex dat er ook aan de buitenzijde verzorgd uit ziet, zeker omdat de al in 2008 aangekondigde sloop jaren op zich heeft laten wachten. Bo-Ex heeft pas vorig jaar definitief besloten om van sloop af te zien en in plaats daarvan groot onderhoud uit te gaan voeren en te gaan renoveren, waarbij de appartementen zullen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. De huurders mogen na uitvoering van die werkzaamheden meer wooncomfort verwachten. Dat hogere wooncomfort mochten zij bij het sluiten van de huurovereenkomst nog niet van het appartement verwachten. Bij de vraag wat de huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst van de appartementen mochten verwachten en dus of sprake is van een gebrek, spelen de woonwensen die zij hebben ook geen rol. Het wettelijke puntenstelsel, dat de hoogte van de huurprijs bepaalt die zij aan Bo-Ex betalen, houdt er rekening mee dat het een verouderd appartement is met natuurlijke ventilatie, zonder de tegenwoordig gebruikelijke gevel- en vloerisolatie en – in sommige gevallen – nog voorzien van enkel glas.
4.6.5.
De huurders hebben onder punt 4.4. van de dagvaarding een aantal gebreken genoemd die volgens hen bij alle appartementen voorkomen, namelijk:
- het ontbreken van deugdelijke ventilatie in de bad- en toiletruimte;
- ernstige schimmelvorming;
- brandonveiligheid van het trappenhuis;
- houtrot in de kozijnen, waardoor deze vocht en tocht doorlaten;
- lekkages van de buitenschil, waardoor hemelwater de woning binnenkomt;
- ernstig kierende buitendeuren en -ramen en slechte staat gevels, kozijnen en ramen waardoor het moeilijk is de woning op een aangename temperatuur te houden, zeker in de winter;
- zeer slecht buitenschilderwerk aan de gevels;
- ernstige lekkages in de trappenhal;
- geen mogelijkheid om vuilnis aan te bieden zonder dat dit ongedierte aantrekt, omdat er geen afsluitbare container is die groot genoeg is voor het aantal appartementen;
- gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen die in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken.
4.6.6.
Onder 4.5. van de dagvaarding hebben de huurders opgesomd welke extra gebreken er volgens hen per appartement zijn, namelijk:
- [eiser sub 1] (huisnummer [huisnummer 1] ): scheurvorming in badkamermuur en niet goed afgewerkt plafond na renovatie in 2008; niet goed sluitende ramen;
- [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ): schade als gevolg van door Bo-Ex al verholpen lekkage in badkamer;
- [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ): niet goed sluitende ramen; kapotte raamhandvaten; water uit het plafond in de slaapkamer; vocht uit de muur en stopcontact in de gang door de slechte staat van de tegels in de badkamer; schimmelvorming;
- [eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ): regenwater dat naar binnen komt door gaten in de kozijnen en door niet sluitende ramen; kapotte ventilatieroosters; scheuren in plafond; losse deurkrukken en stopcontacten; ontbrekende lamp aan het plafond waar elektriciteitsdraden uithangen;
- [eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ): stankoverlast en lekkagesporen in plafond van lekkende wc van bovenburen; scheuren in plafond;
- [eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ): water dat door het kozijn naar binnen dringt bij regen; lekkageplekken;
- [eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ): doorlopende schimmelvorming;
- [eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ): tocht, schimmel en condens; tegels badkamer komen los en laten vocht door; ramen sluiten niet goed; ventilatieroosters werken niet; kozijnen brokkelen af door houtrot; lekkage in het dak dat doordringt tot het plafond;
- [eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ): vocht, tocht, schimmel; vochtdoorslag van bovenburen rondom verwarmingsbuizen; niet goed afgestelde ramen;
- [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ): groot aantal kleinere gebreken; kapotte stopcontacten; rioolstank in badkamer; waterschade aan plafond; badkamerleidingen die oranjekleurig roestwater lekken; niet goed sluitende ramen;
- [eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ): lekkageplekken van regenwater;
- [eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ): afbrokkelende kozijnen door houtrot;
- [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ): slechte staat plafond badkamer na verholpen lekkage; niet te verdrijven schimmel;
- [eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ): na noodherstel nog steeds lekkages als het regent; schimmelvorming; wateroverlast op balkon; loskomend pleisterwerk;
- [eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ): ernstige schimmelvorming door slechte staat kozijnen; vochtoverlast; gebrekkige ventilatie;
- [eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ): woning in de winter koud; asbest aanwezig;
- [eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ): woning in de winter koud door enkel glas en tocht; schimmelvorming door oude kozijnen;
- [eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ): waterschade na verholpen lekkages in 2013 en 2014; sinds 2014 een terugkerende lekkage in de badkamer; balk met asbest aanwezig; kapotte vloer en kromgetrokken deur door de lekkage; barst in wastafel;
- [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ): woning moeilijk warm te houden in winter door enkel glas en vocht- en tochtproblemen;
- [eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ): raam woonkamer kan niet open; lekkages door rotte kozijnen; schimmelvorming;
- [eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ): lekkages; vastzittende ramen; moeite met warm houden woning; asbest aanwezig;
- [eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ): woning niet warm te krijgen door tocht; schimmelvorming en vochtaantasting van muren.
Schimmel, condens, vocht en tocht
4.6.7.
De klachten van de huurders zien met name op schimmelvorming, tocht en vocht door (volgens hen) een gebrekkig luchtverversings- en ventilatiesysteem. De kantonrechter stelt voorop dat schimmelvorming op zichzelf geen gebrek is, maar het gevolg kan zijn van een gebrek. Hetzelfde geldt voor tocht- of vochtoverlast. Condensvorming aan de binnenzijde van de ramen door verschil in de binnen- en buitentemperatuur is in elk geval geen gebrek. Dit duidt er ook niet op dat de buitenkozijnen lekken.
4.6.8.
Verder overweegt de kantonrechter dat de huurders ieder een appartement bewonen dat is voorzien van natuurlijke ventilatie. Het is algemeen bekend dat daarbij hogere eisen moeten worden gesteld aan het gedrag van de bewoners dan bij mechanische ventilatie het geval zou zijn. Om goede ventilatie en luchtverversing mogelijk te maken zijn er in het appartement roosters in deuren en boven de ramen aangebracht, die noodzakelijk zijn voor een goed binnenklimaat. De huurders moeten er zelf voor zorgen dat de roosters niet dichtslibben door vuil en stof. Hetzelfde geldt voor de roosters in badkamer en keuken voor de afzuiging van de vochtige lucht, die vrijkomt bij het douchen en koken. Dat schoonhouden van de roosters is geen taak van Bo-Ex. Als goede huurders zullen zij verstandig met het appartement moeten omgaan. Afhankelijk van de activiteiten die in het appartement plaatsvinden (zoals was drogen, koken en douchen) en mede afhankelijk van het aantal bewoners dat van het appartement gebruik maakt, zal zo nu en dan een raam geopend moeten worden, ook als het koud is buiten. Het komt erop neer dat van hen mag worden verwacht dat zij moeite zullen doen om overlast van vocht en schimmel in het appartement te voorkómen, zoals elke bewoner van een oude woning daarvoor moeite zal moeten doen.
4.6.9.
Bo-Ex heeft erop gewezen dat RoyalHaskoning blijkens de concept rapportage in alle appartementen heeft geconstateerd dat de ventilatieroosters boven ramen en in deuren dicht zaten door vuil en stof en/of dat in sommige appartementen alle ventilatieroosters door de huurders dichtgezet waren. Ook is door RoyalHaskoning geconstateerd dat sommige huurders de gordijnen overdag gesloten houden, waardoor natuurlijke ventilatie en luchtverversing via de roosters boven de ramen wordt verhinderd (productie 16 bij dagvaarding). De aannemer die Bo-Ex in 2021 heeft ingeschakeld om in de appartementen werkzaamheden te verrichten, heeft soortgelijke constateringen gedaan. Tegelijkertijd bleek er volgens Bo-Ex in sommige appartementen natte was te hangen en was er een huurder die de ventilatieroosters met plastic had afgeplakt. De huurders hebben die door RoyalHaskoning en Bo-Ex beschreven, feitelijke situatie in de appartementen op zich niet betwist, maar zij zijn ervan overtuigd dat de vocht- en schimmeloverlast in de appartementen andere oorzaken heeft dan het hiervoor beschreven huurdersgedrag.
4.6.10.
Tijdens de kort geding procedures die tussen partijen zijn gevoerd, zijn de huurders er door de voorzieningenrechter al op gewezen dat er onderzoek zal moeten plaatsvinden naar de precieze oorzaak van de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast. Om die reden hebben partijen gezamenlijk RoyalHaskoning gevraagd om onderzoek te doen in de appartementen. De huurders hebben de uitkomst van dat onderzoek niet willen afwachten. De concept rapportage van RoyalHaskoning biedt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende informatie om te concluderen dat de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast het gevolg is van gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn, mede in aanmerking genomen dat partijen het erover eens zijn dat dit concept rapport niet af is en dat zij gezamenlijk aan RoyalHaskoning een groot aantal vragen hebben gesteld naar aanleiding van dat concept rapport, met het verzoek om die vragen te beantwoorden alvorens het rapport definitief te maken (productie 20 van Bo-Ex). Daarbij is ook volgens de huurders van belang dat RoyalHaskoning nog geen metingen in de appartementen had verricht die wel nodig zijn.
4.6.11.
Ter zitting heeft Bo-Ex verklaard dat zij afgelopen vrijdag en maandag aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, naar aanleiding van het bouwfysische onderzoek dat RoyalHaskoning onlangs heeft gedaan in 5 van de 23 appartementen, bij wijze van steekproef. Daarbij zijn metingen verricht waaruit volgens Bo-Ex is gebleken dat de luchttoevoercapaciteit in alle 5 appartementen ruim voldeed aan de normen, maar de luchtafvoercapaciteit in badkamer en toilet in enkele appartementen niet, terwijl de appartementen bouwkundig exact hetzelfde zijn. Dit komt volgens Bo-Ex doordat natuurlijke ventilatie sterk afhankelijk is van interne factoren. De precieze oorzaak moet door RoyalHaskoning nog nader worden onderzocht. Op grond van die steekproef kan daarom volgens Bo-Ex niet worden geconcludeerd dat het luchtverversings- en ventilatiesysteem in alle appartementen van de huurders gebrekkig is. Verder stelt Bo-Ex dat tijdens het onderzoek in geen van de 5 appartementen schimmelvorming is geconstateerd en dat ook het vochtgehalte van de muren voldeed aan de daarvoor geldende normen. Mr. Pranjic heeft namens Bo-Ex uitdrukkelijk aangeboden die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning, waaruit hij ter zitting heeft geciteerd, na de zitting alsnog in het geding te brengen. Daarop heeft mr. Gabrelian verklaard dat ook hij die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, maar dat hij geen tijd heeft gehad om deze te bekijken en dat de huurders zich op het standpunt stellen dat ook zonder die aanvullende rapportages al voldoende informatie in het dossier aanwezig is om te concluderen dat sprake is van ernstige gebreken. De huurders doelen daarbij niet alleen op de concept rapportage van RoyalHaskoning, maar ook op de overige door hen overgelegde rapportages van deskundigen (producties 14, 15 en 20 van de huurders). Verder beroepen zij zich op het Woononderzoek [straat] , dat Bo-Ex heeft laten uitvoeren onder de bewoners van het complex (productie 19 van de huurders).
4.6.12.
De kantonrechter volgt de huurders niet in dat standpunt. Daartoe is het volgende redengevend. Door twee van die deskundigen, ing. J. Noordermeer en ing. G. Vermeulen, zijn geen metingen en/of destructief onderzoek verricht. Zij hebben alleen een visuele inspectie gedaan in een paar appartementen en Bo-Ex is daarbij niet aanwezig geweest. BoEx wijst in haar conclusie van antwoord op een aantal evident onjuiste aannames door de twee deskundigen (punt 91 conclusie van antwoord). Deze stelling van Bo-Ex hebben de huurders niet weersproken. Bo-Ex heeft daarnaast onbetwist gesteld dat die twee rapporten, producties 14 en 15 van de huurders, in elk geval niet de actuele situatie weergeven, omdat zij nadat die rapporten zijn opgesteld nog diverse werkzaamheden in de appartementen heeft verricht (zie ook hierover onder 4.6.14.).
Aannemer [aannemer] heeft wel recent, op 18 februari 2022, in het appartement van [eiser sub 16.1] onderzoek gedaan naar luchtverversing en ventilatie, waarbij metingen zijn verricht (productie 20 van de huurders). Hij heeft in zijn rapport verklaard dat op dat moment niet werd voldaan aan de geldende normen voor bestaande bouw. Over de mogelijke oorzaken daarvan heeft [aannemer] echter niets vermeld en dat is nu juist van belang; het gaat immers niet om mechanische, maar natuurlijke ventilatie. Er zijn in dat geval veel factoren die invloed kunnen hebben op de juiste werking van het ventilatie- en luchtverversingssysteem en die factoren kunnen per appartement ook nog sterk verschillen (zie ook hiervoor onder 4.6.8. en 4.6.9.). Het Woononderzoek [straat] dat Bo-Ex onlangs heeft laten uitvoeren in het kader van de aanstaande renovatie, inventariseert de woonwensen van de bewoners en kan daarom niet dienen als onderbouwing van het door de huurders gestelde, gebrekkige ventilatie- en luchtverversingssysteem in de appartementen.
Waarom de concept rapportage van RoyalHaskoning niet kan dienen ter onderbouwing van de stellingen van de huurders, heeft de kantonrechter onder 4.6.10. uitgelegd.
4.6.13.
Zoals eerder is overwogen is het aan de huurders om te stellen, te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat het gehuurde gebreken heeft, die voor rekening van de verhuurder komen. Gelet op die bewijslastverdeling ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan Bo-Ex te vragen de aanvullende rapportages van RoyalHaskoning alsnog in het geding te brengen en partijen daarna gelegenheid te geven voor een nadere aktewisseling, in aanmerking genomen dat mr. Gabrelian ter zitting heeft verklaard dat de huurders daaraan geen behoefte hebben omdat zij vinden dat zij al voldoende bewijs hebben geleverd van de gestelde gebreken.
4.6.14.
Bo-Ex heeft verder gesteld dat zij in februari/maart 2021 en nogmaals in juni/juli 2021 alle appartementen heeft geïnspecteerd en zonodig werkzaamheden heeft verricht, naar aanleiding van de klachtformulieren die zij in februari 2021 van de huurders had ontvangen. Zij heeft daarbij niet geconstateerd dat – zoals de huurders stellen – de buitenkozijnen zo verrot zijn dat er regenwater naar binnen slaat of kan slaan. De buitenkozijnen zijn weliswaar hier en daar aangetast door houtrot, maar Bo-Ex zorgt ervoor dat deze wind- en waterdicht blijven totdat in 2022 groot onderhoud aan het complex zal worden verricht. Verder zal BoEx, zo schrijft zij in de conclusie van antwoord, aan het einde van de zomer/begin van de herfst van 2021 de glasafdichting opnieuw kitten en de kozijnen waar dat nodig is opnieuw behandelen met een vochtafwerend middel (punt 113 conclusie van antwoord). De huurders hebben daarop niet meer gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat die werkzaamheden door Bo-Ex inmiddels zijn verricht, zoals beloofd.
4.6.15.
De conclusie luidt dan ook dat in rechte niet is komen vast te staan, dat de gestelde schimmel- en vochtoverlast het gevolg is van gebreken aan het gehuurde die voor rekening van Bo-Ex komen. De onvoldoende glasafdichting met tocht tot gevolg is daarentegen een gebrek aan het gehuurde dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat gebrek, dat Bo-Ex inmiddels heeft verholpen, is in rechte komen vast te staan.
Gevolgschade
4.6.16.
Verder hebben de huurders “gebreken” genoemd die feitelijk geen gebreken zijn, maar gevolgschade, te weten: gestelde schade als gevolg van door Bo-Ex verholpen lekkage in een badkamer en vlekken op het plafond en de muren die zijn veroorzaakt door een lekkage die door Bo-Ex al is verholpen. Omdat de vordering van de huurders ziet op huurprijsvermindering en niet op vergoeding van gevolgschade, gaat de kantonrechter aan de stellingen van de huurder over die “gebreken” voorbij. Of Bo-Ex voor die gestelde gevolgschade aansprakelijk is, kan in deze procedure in het midden blijven.
Kleine herstellingen
4.6.17.
De wet maakt onderscheid tussen onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is en onderhoud dat voor rekening van de huurder is, de zogenoemde kleine herstellingen. Veel onderhoudsklachten die de huurders noemen, vallen onder de kleine herstellingen die zij zelf moeten verrichten, te weten: het vastmaken van loszittende stopcontacten, deurkrukken, handvaten of toiletbril, herstel van een kapotte kraan en het binnenschilderwerk. Dit zijn geen gebreken in de zin van de wet, die de verhuurder zou moeten herstellen. De kantonrechter begrijpt van Bo-Ex dat zij dit desondanks wel heeft gedaan, om de huurders tegemoet te komen. Verder is het ontbreken van een lamp aan het plafond geen onderhoudsgebrek. De huurders huren geen gemeubileerd appartement van Bo-Ex en zij moeten daarom zelf in lampen voorzien en deze ophangen.
Asbest, vuilnis, lekkage trappenhuis
4.6.18.
Volgens de huurders is er blijkens een aangebrachte sticker in hun appartementen asbest aanwezig, althans in een aantal van de appartementen.
De kantonrechter overweegt dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen op zich nog geen gebrek is. Bo-Ex heeft toegelicht dat zij als een huurder vertrekt een asbestinventarisatie laat uitvoeren. Eventueel aangetroffen niet-hechtgebonden asbest wordt gesaneerd voordat het appartement opnieuw wordt verhuurd. Het kan zijn dat eventuele hechtgebonden asbest blijft zitten totdat deze op een ander moment, tijdens een project wordt gesaneerd. In dat geval wordt deze met een sticker gemarkeerd en krijgt de nieuwe huurder daar uitleg over bij de sleuteluitgifte/oplevering. Zolang er op die plaatsen geen werkzaamheden worden verricht, bestaat er geen gevaar voor de gezondheid, zo heeft Bo-Ex toegelicht. De huurders hebben niet weersproken dat het in hun specifieke geval inderdaad gaat om hechtgebonden asbest, dat is gemarkeerd met een sticker en dat geen gevaar oplevert zolang op die plaatsen niet wordt geklust. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot wordt aangetast door de aanwezigheid van dat hechtgebonden asbest op die specifieke plaatsen in het appartement. Niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet, dat leidt tot verminderd huurgenot.
4.6.19.
De huurders beklagen zich verder over onvoldoende capaciteit van de inpandige, bovengrondse vuilniscontainers, waardoor ongedierte wordt aangetrokken. Het inzamelen en op tijd afvoeren van vuilnis is echter een taak van de gemeente [gemeente ] . Dit is geen gebrek aan het gehuurde en de huurders moeten de gemeente Utrecht en niet Bo-Ex daarop aanspreken. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat de gemeente Utrecht op verzoek van Bo-Ex nu driemaal in plaats van tweemaal per week de containers laat legen.
4.6.20.
Wat betreft de lekkages in het trappenhuis heeft Bo-Ex onbetwist gesteld dat de oorzaak daarvan gelegen is in verstoppingen van de goten door kleding en huisvuil, dat de bewoners van het complex naar beneden gooien en dat terecht komt op het dak van de entree. De normale afvoer van het regenwater wordt daardoor verhinderd. Dit is geen gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat zij dat afval regelmatig van het dak van de entree laat verwijderen.
Brandveiligheid
4.6.21.
De huurders hebben, kennelijk buiten medeweten van Bo-Ex om, de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht gevraagd om het complex te inspecteren op brandveiligheid. Zij hebben niet toegelicht wat de aanleiding was om de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht om die inspectie te vragen. Zij hebben niet gesteld en onderbouwd dat zij goede gronden hadden om zich ernstige zorgen te maken over de brandveiligheid van het complex. De huurders stellen dat bij die inspectie is gebleken dat het complex inderdaad niet brandveilig is. Dit is volgens hen een ernstig gebrek aan het gehuurde, dat voor rekening van Bo-Ex komt. Ter zitting hebben zij verwezen naar de constateringen van de heren [C] (gemeente [gemeente ] ) en [D] (Veiligheidsregio Utrecht), die het complex op 9 juni 2021 hebben geïnspecteerd.
4.6.22.
De huurders verwijzen naar een brief gedateerd 21 oktober 2021 van de afdeling Toezicht en Handhaving Bebouwde Omgeving van de gemeente Utrecht, gericht aan Bo-Ex (productie 21 van de huurders, door Bo-Ex overgelegd als productie 27). In die brief is vermeld dat uit de inspectie op 9 juni 2021 is gebleken dat het complex op onderdelen niet voldoet aan het bouwbesluit – niveau bestaande bouw en dat Bo-Ex al heeft aangegeven dat zij bereidwillig is om die punten binnen de daarvoor gestelde termijn in orde te maken. Blijkens de bijlage bij de brief gaat het met name om het gebruikte spiegeldraadglas in de brandwering van de trappenhuizen, dat volgens de huidige normen een onvoldoende brandwerendheid heeft en daarom vervangen moet worden. De brandwerende deuren in het trappenhuis moeten om diezelfde reden voorzien worden van andere glaslatten. Tijdens de inspectie waren diverse deuren (kennelijk door de bewoners) in een geopende stand vastgezet, waardoor deze niet meer zelfsluitend waren. De deuren moeten daarom zelfsluitend worden uitgevoerd. Verder is bij de inspectie geconstateerd dat er brandbare spullen (een vuilniszak) in het trappenhuis staan en een scootmobiel in de gang, hetgeen brandgevaarlijk is of bij brand een gevaarlijke situatie kan veroorzaken, zo schrijft de gemeente Utrecht.
4.6.23.
Bo-Ex moet er uiteraard voor zorgen dat het complex voldoet aan de huidige brandveiligheidseisen. De huurders hebben niet betwist dat Bo-Ex de benodigde werkzaamheden na de ontvangst van de brief van de gemeente [gemeente ] , direct heeft opgepakt en op tijd heeft uitgevoerd. Blijkens de brief van de gemeente [gemeente ] kunnen de bewoners zelf ook bijdragen aan de brandveiligheid van het complex, door geen brandwerende deuren open te laten staan en met name door geen spullen in de gangen en trappenhuizen te plaatsen. Uit de in die brief genoemde, door Bo-Ex te verrichten aanpassingen in het trappenhuis blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat sprake is geweest van een zo ernstige brandonveilige situatie dat de huurders zijn blootgesteld aan onaanvaardbare risico’s. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot werd aangetast door de brandveiligheidssituatie, zoals deze in de brief van de gemeente [gemeente ] is beschreven. Niet is komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek in de zin van de wet dat heeft geleid tot verminderd huurgenot.
Rioleringsbuizen
4.6.24.
De huurders hebben weliswaar gesteld dat gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken, maar zij hebben deze stelling geenszins onderbouwd.
Medewerking huurders
4.6.25.
Er bestaat geen recht op huurprijsvermindering als de huurder de verhuurder niet in staat stelt om de gemelde gebreken te herstellen. Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord uitvoerig beschreven dat zij na ontvangst van de klachtformulieren in februari 2021 veel moeite heeft gedaan om alle gemelde klachten van de individuele huurders op te lossen. Met een aantal huurders is het niet gelukt in contact te komen, of als er wel afspraken voor het verrichten van werkzaamheden zijn gemaakt, dan waren die huurders op die afgesproken tijdstippen niet thuis. Dit geldt voor [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ), [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), [eiser sub 8.1] (huisnummer [huisnummer 8] ) en [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ). De huurders zijn op die stellingen van Bo-Ex niet ingegaan. De kantonrechter gaat er daarom in rechte van uit dat die huurders als het gaat om gemelde en nog niet verholpen klachten, niet hebben meegewerkt aan het verhelpen daarvan. Als er al vanuit kan worden gegaan dat het hierbij gaat om gebreken in de zin van de wet, dan hebben deze huurders geen aanspraak op huurprijsvermindering omdat zij Bo-Ex niet de gelegenheid hebben gegeven die gebreken te herstellen.
Overige klachten per huurder
4.6.26.
Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord per huurder aangegeven wat de gemelde klachten zijn, wat zij vervolgens bij inspectie van de appartementen heeft aangetroffen, welke werkzaamheden zij in februari/maart en juni/juli 2021 heeft verricht en welke resterende werkzaamheden zij binnenkort nog zal verrichten. De huurders hebben daarop ter zitting niet inhoudelijk gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de alle overige gemelde klachten door Bo-Ex inmiddels zijn verholpen, waaronder enkele gebreken, te weten: ramen die niet goed meer sluiten en een losgeraakte regenpijp op het balkon, met wateroverlast op het balkon tot gevolg en boorgaten in een kozijn (ervan uitgaande dat de huurder deze niet zelf heeft aangebracht). Verder moet er in rechte vanuit worden gegaan dat de onderhoudsklachten/gebreken die volgens Bo-Ex tijdens inspectie van de appartementen in februari 2021 niet zijn geconstateerd, niet (meer) bestaan. De huurders hebben het bestaan van die onderhoudsklachten/gebreken, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Bo-Ex in de conclusie van antwoord, namelijk onvoldoende onderbouwd. Verder zijn onderhoudsklachten die door de huurders zelf zijn veroorzaakt geen gebreken die op grond van de wet voor rekening van Bo-Ex komen. Dit betreft: de opgetreden lekkages in de badkamer van [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ) en in de badkamer van [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ), die volgens Bo-Ex zijn veroorzaakt doordat zij zonder toestemming van Bo-Ex en op onvakkundige wijze werkzaamheden aan de badkamer hebben verricht (punt132 en 135 conclusie van antwoord). De huurders hebben die gang van zaken niet weersproken.
Melding van het gebrek
4.6.27.
De huurders hebben in de dagvaarding niet geconcretiseerd wanneer zij elk van de diverse onderhoudsklachten of gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld. Zij stellen slechts in algemene zin dat zij herhaaldelijk bij Bo-Ex hebben geklaagd, maar dat Bo-Ex daarmee niets heeft gedaan. Bo-Ex heeft betwist dat de huurders alle in de dagvaarding genoemde klachten vóór of bij het invullen van de klachtformulieren in februari 2021 bij haar hebben gemeld. Bo-Ex heeft ook gesteld dat de huurders eerst in de dagvaarding in kort geding een aantal klachten die niet eerder waren gemeld of klachten die eerder door Bo-Ex zijn afgehandeld. De voorzieningenrechter heeft in de eerder tussen partijen gevoerde kort geding procedures al geoordeeld dat het op de weg van de huurders had gelegen om te stellen en onderbouwen wanneer zij de diverse gestelde onderhoudsklachten of gebreken bij Bo-Ex hebben gemeld. In deze procedure heeft Bo-Ex de huurders er in de conclusie van antwoord nog eens op gewezen dat zij ook in deze procedure die informatie niet hebben verstrekt.
4.6.28.
Bij akte overlegging producties van 2 maart 2022 hebben de huurders verwezen naar het Woononderzoek [straat] (productie 19 van de huurders). Uit dat rapport blijkt volgens hen dat zij hebben geklaagd over een groot deel van de gebreken. Bo-Ex heeft toegelicht dat dit rapport de uitslag weergeeft van een enquête naar de woonwensen van de bewoners van het complex, die in opdracht van Bo-Ex is gehouden in het kader van de aanstaande renovatie. De kantonrechter constateert dat uit dat rapport niet kan worden opgemaakt wanneer de afzonderlijke huurders elk van de diverse, in de dagvaarding genoemde gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld.
4.6.29.
De kantonrechter concludeert dat de huurders op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij gaat er daarom vanuit dat de huurders alle door hen in de dagvaarding genoemde onderhoudsklachten, die zij ten grondslag hebben gelegd aan hun vordering tot huurprijsvermindering, niet eerder dan in februari 2021 bij Bo-Ex hebben gemeld, namelijk via de klachtformulieren die Bo-Ex aan hen heeft verstrekt en die zij na invulling aan Bo-Ex hebben geretourneerd, of eerst door middel van de dagvaarding in kort geding. Als de huurders aanspraak hebben op huurprijsvermindering, dan kan deze niet eerder ingaan dan per februari 2021 dan wel 11 of 22 mei 2021 (de data van de twee dagvaardingen in kort geding).
Substantiële vermindering van huurgenot
4.6.30.
De huurders hebben de diverse gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan (zie hiervoor onder 4.6.15. en 4.6.26), in februari 2021 dan wel op 11 respectievelijk 22 mei 2021 bij Bo-Ex gemeld. Bo-Ex stelt dat zij die gebreken – voor zover de huurders daaraan hun medewerking hebben verleend – in februari/maart en in juni/juli 2021 heeft verholpen. Zij is in de conclusie van antwoord uitvoerig en gemotiveerd ingegaan op alle door de huurders gemelde onderhoudsklachten, de constateringen die zij bij de inspectie van de afzonderlijke appartementen heeft gedaan en de werkzaamheden die zij vervolgens in februari/maart en juni/juli 2021 in de afzonderlijke appartementen heeft verricht. De onvoldoende glasafdichting stelt Bo-Ex in 2021 aan het eind van de zomer/het begin van de herfst te hebben verholpen. De huurders hebben dat alles niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.
4.6.31.
Gelet op de aard en ernst van de gestelde gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan, en de termijn waarbinnen Bo-Ex deze na de melding daarvan heeft verholpen, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een zodanig substantiële vermindering van huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.
4.6.32.
Voor zover de huurders hebben bedoeld te stellen dat zij recht hebben op gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst omdat de sloop, of een definitieve beslissing over de sloop, veel te lang op zich heeft laten wachten, namelijk langer dan waarvan zij op grond van de toezeggingen van Bo-Ex uit mochten gaan, dan hebben zij ook op dit punt niet aan hun stelplicht voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de afzonderlijke huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten, wat Bo-Ex sindsdien in het individuele geval heeft gecommuniceerd over de termijn waarop gesloopt zou gaan worden en hoe lang elke huurder daarna heeft moeten wachten op een definitieve beslissing van Bo-Ex over de sloop van het complex. Ook met aanvulling van rechtsgronden kan de vordering tot huurprijsvermindering niet worden toegewezen.
Bewijsaanbod van de huurders
4.6.33.
Omdat de huurders ten aanzien van de hiervoor besproken, in geschil zijn stellingen niet voldoen aan de op hen rustende stelplicht, is voor nadere bewijslevering geen plaats.
Conclusie
4.6.34.
De primaire en subsidiaire vorderingen ter zake van huurprijsvermindering worden afgewezen.
Kosten deskundigen
4.7.
Omdat de hoofdvorderingen van de huurders worden afgewezen moeten de kosten van de door hen ingeschakelde deskundigen voor hun rekening blijven. De vorderingen zoals geformuleerd onder 3.1. sub e en f, worden daarom afgewezen.
Proceskosten
4.8.
De huurders hebben ongelijk gekregen. Zij worden daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij hun eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex moeten betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 900,00, welk tarief de kantonrechter gelet op de omvang van de zaak redelijk acht).
De door Bo-Ex gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.9.
Bo-Ex heeft gevorderd de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hiertegen zijn de huurders niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv wordt die vordering toegewezen.
5De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt de huurders in de kosten; dit betekent dat zij de eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00;
5.3.
veroordeelt de huurders, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.
1 Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:404; r.o. 3.3.2.).
2 Zie productie 15 van de huurders.
3 Zie productie 14 van de huurders.
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:1422
LAATSTE NIEUWS
Gisteren
Kronieken Straf(proces)recht & Europees Strafrecht
Kroniek Burgerlijk procesrecht oktober 2022 t/m september 2023
De reis van niet-betaalde private vorderingen
Bestuurder zonder stemrecht is werknemer voor sociale verzekeringen
Bescherming van geografische aanduidingen voor ambachtelijke en industriële producten
Handreiking online onderzoek in het kader van handhaving van de openbare orde
Handreiking Toezicht en handhaving Wet kwaliteitsborging bouw
Jiskefet vist naast het merkennet
Tientallen juristen nodig om cosmetische ingreep recht te trekken
Goederenrecht vs. verduurzamingsambities
Sterke punten
Mensen klem zetten
Zwakke punten
sociale functie niet waarmaken
Schimmels Quridostraat
Review over Stichting Bo-exBEWONERS MOETEN MEER VENTILEREN" SEPTEMBER 30, 2022
Wethouder Dennis de Vries over Bo-Ex woningen Queridostraat: “Ik krijg hier buikpijn van”
Door Redactie
https://denuk.nl/wethouder-dennis-de-vries-over-bo-ex-woningen-queridostraat-ik-krijg-hier-buikpijn-van/
Sloop of renovatie? Die vraag werd vorig jaar door woningcorporatie Bo-Ex aan de bewoners van de Queridostraat gesteld. De bewoners kozen voor renovatie maar Bo-Ex besloot na een kosten-baten analyse dat sloop de enige optie was. Maar wanneer dat gaat gebeuren is onduidelijk. De huurders klagen al geruime tijd over het uitermate slechte onderhoud van de huizen (Bo-Ex verricht al sinds 2016 geen groot onderhoud meer) en voelen zich aan het lijntje gehouden. In juni 2022 deed de GGD naar aanleiding van vele gezondheidsklachten onderzoek en kwam tot de volgende alarmerende conclusies.
Enkel glas, versleten kozijnen, enige goede ventilatiemogelijkheid is het openzetten van ramen. Dit brengt, naast comfortproblemen, ook problemen met zich mee wat betreft veiligheid; wanneer de manshoge ramen in de woonkamer open staan bestaat er valgevaar, in het bijzonder voor kleine kinderen.
Eén woning, nummer 8, sprong eruit qua schimmel en vocht. Door de ernst en aantasting is deze woning onbewoonbaar verklaard.
GGD adviseert de bouwconstructie door een bouwkundige te laten beoordelen. Mogelijk risico van instortingsgevaar door verzadiging van water in muren, vloeren en plafonds en/of mogelijk brandgevaar door kortsluiting.
De klachtenbehandelaar van Bo-Ex wijt de klachten aan bewoners zelf, zij moeten meer ventileren.
Bo-Ex heeft laten weten in oktober een definitief sociaal plan voor te leggen.
De situatie in de Queridostraat was voor Utrecht Solidair en Bij1 reden om gisteren de volgende vragen aan het college te stellen.
Deelt het college de mening dat Bo-ex onmiddellijk actief had moeten reageren op het GGD-rapport?
Kan het college Bo-ex vragen om een onmiddellijke huurstop, gelet op de hoge energierekening die de bewoners gaan ontvangen?
Zijn er mogelijkheden binnen de gemeente om de betreffende bewoners een urgentie te verlenen op grond van het GGD-rapport?
Wethouder De Vries: “Dit is een casus waar ik echt buikpijn van krijg”
Wethouder Dennis de Vries gaf in zijn antwoorden aan zich zorgen te maken over de gang van zaken rond deze woningen (“Dit is een casus waar ik echt buikpijn van krijg”). Hij vond het kwalijk dat Bo-Ex nauwelijks onderhoud had uitgevoerd en is hierover met de woningcorporatie in gesprek gegaan. Bo-Ex heeft naar aanleiding van het GGD-rapport bouwkundige checks laten uitvoeren en een schimmelexpert ingeschakeld. Een huurstop is volgens de Vries geen zaak voor de gemeente. Wat betreft de vraag of de woningen al dan niet gesloopt moeten worden liet hij weten dat die keuze aan de bewoners is. Maar, voegde hij er aan toe, ik sta in principe kritisch tegenover sloop van woningen.
Yvonne Hessel: “Ik heb sterk het idee dat deze woningcorporatie de boel traineert”
Yvonne Hessel van Utrecht Solidair is blij met de antwoorden van de wethouder: ”Hij hield een eerlijk verhaal. Dat hij zich persoonlijk met deze zaak bezighoudt is positief. Laten we nog even afwachten wat hij voor elkaar kan krijgen. Het wordt tijd dat Bo-Ex vaart gaat maken. Ik heb sterk het idee dat deze woningcorporatie de boel traineert. Elk jaar dat de sloop wordt uitgesteld, komt er weer huur binnen. Maar op dit moment is het vooral belangrijk dat er weer onderhoud in de woningen plaatsvindt. Dat Bo-Ex de mensen adviseert om meer te ventileren, dus de ramen open te zetten, is in een tijd van sterk stijgende energieprijzen te gek voor woorden.”
Bo-Ex kwam vorig jaar in het nieuws vanwege een conflict met de bewoners van de Hanoidreef. Ook toen waren er klachten over slecht onderhoud en gevaar voor de gezondheid van de bewoners. Lees hier het verhaal dat De Nuk over deze zaak publiceerde.
Tweet
Share
Share
Redactie
Sterke punten
Brede assortiment schimmels
Zwakke punten
Maar het is nog altijd niet uitgebreid genoeg.
Schimmels sterrrenwijk
Review over Stichting Bo-exJoekels van zwammen en altijd vochtig: bewoners schimmelwoningen Sterrenwijk zijn wanhoop nabij
Toen ze haar gordijnen opentrok, schrok ze zich rot: op de muur zaten twee joekels van zwammen. Die schrik sloeg om in boosheid toen verhuurder Bo-ex als oplossing ‘slechts’ een plankje voor de rotte plekken liet schroeven. Naast wanhoop en woede ervaren ze ook fysieke klachten door vochtoverlast in huizen: ,,Ik krijg koppijn en mijn buurvrouw heeft zelfs last van astma.”
Sterke punten
Paddestoelen kweken in huis
Zwakke punten
Net doen alsof je ze niet ziet groeien
Hoezo rapport schimmel
Review over Stichting Bo-exHANOIDREEF JUNI 4, 2021
Onafhankelijke deskundige gaat klachten huurders Bo-Ex onderzoeken
Door Redactie
De flat aan de Hanoidreef
Op 2 juni vond voor de Utrechtse Voorzieningenrechter een kort geding plaats dat 4,5 uur duurde. De NUK schreef eerder over deze zaak; 22 huurders van de Hanoidreef in Overvecht hadden sociale verhuurder Bo-Ex voor de rechter gedaagd.
Al jaren klagen de huurders over schimmelvorming, verrotte kozijnen en niet deugdelijke ventilaties met als gevolg daarvan gezondheidsklachten. Ook worden dagelijks ratten in de hal gesignaleerd, omdat de vuilcontainers binnen staan.
Al 15 jaar, zo vertelden de huurders aan de rechter, waren zij door Bo-Ex met allerlei beloftes aan het lijntje gehouden. Zo had Bo-Ex in 2008 een garantiekaart in de buurt verspreid met daarop aangegeven sloop/nieuwbouw uiterlijk 2018. Gemeenteraadslid Schipper (SP) bevestigde de klachten van de bewoners, die hij zelf geconstateerd had. Schipper zei dat hij al 16 jaar in de raad zat en dikwijls dit dossier teruggezien had met allerlei beloftes die nooit door Bo-Ex ingevuld werden.
Een hoogzwangere bewoonster vertelde dat zij hier stond voor haar kind dat over 3 weken geboren zou worden. Zij wilde niet dat dit kind dezelfde gezondheidsklachten kreeg als haar 2 andere kinderen, te weten allergie en astma. Zij was niet de enige. Inmiddels zijn de GGD en wethouder Diepeveen (die verantwoordelijk is voor de wijk) op de hoogte gebracht.
Bo-Ex beschikte niet meer over de dossiers
Bo-Ex kon tijdens de zitting niet uitleggen waarom zij wel in 2008 meegedeeld had dat het gebouw uiterlijk 2018 gesloopt of gerenoveerd zou worden, maar nu steeds bleef volhouden dat het maar de vraag was of er een gebrek was. Op de vraag van de rechter sinds wanneer huurders bij Bo-Ex klaagden, kon Bo-Ex geen antwoord geven. Bo-Ex beschikte niet meer over dossiers, zo zeiden de advocaten van Bo-Ex.
Toen de rechter een brief van Bo-Ex van augustus 2015 aan één van de procederende huurders besprak, waarin al gesproken werd over een houtrotinventarisatie van de kozijnen door het Bouw Advies Centrum in 2014, konden de advocaten van Bo-Ex niet uitleggen waarom die brief verstuurd was en wat er daarna gebeurd was c.q. niet gebeurd was.
Toen de rechter nogmaals vroeg of iemand van Bo-Ex wist dat door de huurders al jarenlang geklaagd werd, moest Bo-Ex het antwoord opnieuw schuldig blijven. Zij had geen dossiers en de mensen die er toen werkten, werkten er niet meer.
De huurders vertelden over de vele medewerkers van Bo-Ex, die zij allen bij naam konden noemen, die jarenlang steeds maar weer bezoeken hadden gebracht zonder dat het tot enig effect leidde.
In de twee door de huurders overgelegde deskundigenrapporten werden vele klachten en ook de oorzaak daarvan bevestigd : de staat van het gebouw, dat al meer dan 50 jaar oud is en waar de meest elementaire isolatie ontbreekt.
Onder leiding van de rechter werd na een paar schorsingen door Bo-Ex toegezegd dat binnen één maand op kosten van Bo-Ex door een onafhankelijke deskundige de klachten van de huurders in kaart gebracht zullen worden. In ieder geval zal het kort geding tot na gereed komen van dit rapport aangehouden worden.
Sterke punten
Beloften doen
Zwakke punten
Beloften niet nakomen
Schimmel hanoidreef
Review over Stichting Bo-ex29 NOVEMBER 2021
BO-EX ZET LEVENS OP HET SPEL AAN DE HANOIDREEF
Het is al langer niet pluis aan de Hanoidreef in Overvecht. De staat van de schimmelwoningen in de flats zorgen al jaren voor gezondheidsklachten bij bewoners. Als klap op de vuurpijl blijkt uit een recente inspectie van de Gemeente dat de flat niet voldoet aan de regels omtrent brandveiligheid. Fractievoorzitter Tim Schipper stelt schriftelijke vragen aan de wethouder over deze schandalige situatie.
Huurders aan de Hanoidreef hebben al jaren elke dag last van schimmel, tocht, vocht en gevaarlijke situaties doordat ramen niet of niet goed sluiten. Woningbouwcorporatie Bo-Ex houdt de huurders aan het lijntje door problemen op te lossen met slecht lapwerk, en de belofte van grote renovatie. Na de noodkreet van de bewoners over mensonterend wonen (zie ook deze en deze artikelen op onze website) volgt een volgend hoofdstuk over het gesol met het noodzakelijke onderhoud, ten koste van bewoners.
Wat is er nu weer aan de hand, vraag je je af? Na een inspectie van de Gemeente werden in juni 2021 wel 13 overtredingen geconstateerd ten aanzien van de brandveiligheid van het gebouw. Onder andere bleken de brandwerende deuren niet brandwerend te zijn, en hingen er sprinklers die niet getest konden worden of ze het wel zouden doen. Essentiële voorwaarden om veilig te kunnen wonen, worden dus al jarenlang aan de laars van Bo-Ex gelapt.
Pas op 20 oktober werd het inspectierapport naar verhuurder Bo-Ex gestuurd met daarin het verzoek de gebreken te verhelpen. De SP Utrecht is verbaasd over de lange tijd tussen de inspectie en het versturen van het rapport. Daarnaast is onduidelijk wanneer de gebreken verholpen horen te zijn. Tim Schipper stelt daarom schriftelijke vragen aan wethouder Diepeveen over het inspectierapport, de termijn van de gesommeerde maatregelen en de controle daarop.
Daarnaast maakt de SP zich zorgen dat er blijkbaar niet geregeld en proactief door verhuurders wordt gecontroleerd op brandveiligheid. Er zijn in Utrecht veel flats die vergelijkbaar zijn met die aan de Hanoidreef, en wachten op grondige renovatie. De SP roept het college op om aan te dringen bij verhuurders op het doen van regelmatige controles, waarbij het college en de gemeenteraad op de hoogte dienen worden gesteld van de resultaten.
Sterke punten
Schimmel kweken
Zwakke punten
Schimmel negeren
Asbest overvecht
Review over PortaalSluit je aan!
NPO
Logo Zembla
Zembla
Volgen
Onafhankelijke onderzoeksjournalistiek
Home
Kijken
Lezen
Luisteren
Tip de redactie
Colofon
Renovatiewoede
21-02-2018
•
leestijd 2 minuten
•
1029 keer bekeken
•
bewaren
Renovatiewoede 1
Er is geen ontkomen aan. In het hele land gaan miljoenen huurwoningen volledig op de schop om duurzaam te worden. Maar bij die grootschalige renovaties gaat het regelmatig mis tussen de bewoners en de woningcorporaties. Huurders die maanden in het stof en lawaai zitten, worden gek van het renoveren in bewoonde staat. De overlast, onveilige situaties, gebrek aan inspraak en de afwikkeling van de schade zorgen voor onrust en boosheid.
ZEMBLA onderzoekt renovaties in Soest en Utrecht-Overvecht, waar bewoners het aan de stok hebben met woningbouwvereniging Portaal. Zo moest Violeta Nicolic (Utrecht) een advocaat in de arm nemen om haar recht op een logeerwoning af te dwingen. De gedocumenteerde klachten van Mohammed Siamari (Utrecht) over de asbestverwijdering in zijn flat zijn door Portaal terzijde geschoven, maar de inspectie is een onderzoek gestart.
Elke woning CO2 neutraal
Ruim 2 miljoen sociale huurwoningen moeten worden gerenoveerd en verduurzaamd. Op grote schaal worden gevels geïsoleerd en kozijnen vervangen. "Elke woning moet CO2 neutraal worden, dus elke woning moet op de schop", zegt Bernard Wientjes van Taskforce Bouwagenda. Bewoners moeten weken kamperen in hun eigen woning terwijl noodvoorzieningen voor douches met buren worden gedeeld. Wientjes roept woningbouwcorporaties op huurders serieus te nemen met hun klachten. "Ze hebben nu te veel last, dat kan beter. Ga in overleg met de bewoners, het is geen dictatuur."
In Utrecht-Overvecht is asbest aanwezig in de flats aan de St. Maarten-, Bangkok- en Ankaradreef. Een voorlichtingsfilmpje over de manier waarop de asbest wordt verwijderd, heeft onrust veroorzaakt. Asbestdeskundige Ton Witteman kan zich dat goed voorstellen: "Ik krijg daar geen goed gevoel bij. Je kunt niet uitsluiten dat er zo asbest vrijkomt."
Portaal laat weten dat er volgens de geldende regelgeving wordt gewerkt, "maar het blijft mensenwerk". En "we leren van project naar project."
Regie: Ton van der Ham
Research: André Nelis
Eindredactie: Manon Blaas
Sterke punten
Gezondheid in gevaar brengen
Zwakke punten
en net doen alsof je voor je huurders zorgt
Renovatie overvecht
Review over WooninBoze flatbewoners Overvecht balen van renovatie\\r\\nMarc van Rossum du Chattel\\r\\n23 oktober 2018, 16:05\\r\\n�\\r\\n3 minuten leestijd\\r\\n\\r\\n\\r\\n© RTV Utrecht / Marc van Rossum du Chattel\\r\\nUTRECHT - Bewoners van een flat in Overvecht zijn boos op woningbouwvereniging Mitros. Die is bezig met het renoveren van hun flats, maar dat heeft een immense lijst met klachten opgeleverd. Mitros erkent dat er fouten zijn gemaakt, maar zegt dat de verwachtingen van de bewoners ook te hoog zijn.\\r\\nDe flat aan de Apollodreef is hard toe aan een ingrijpende verbouwing. De gevels worden geïsoleerd, de verwarmingssystemen worden vervangen en alle bewoners krijgen een nieuwe keuken en badkamer.\\r\\nDe verbouwing wordt per portiek aangepakt, maar bij de eerste portiek is het al fout gegaan. Bewoners klagen over schade aan hun woning, over slechte afwerking en over het feit dat de verbouwing veel langer duurt dan gepland.\\r\\nHassan Elkaaoichi baalt er van dat de operatie zo uitloopt. \\\"Ik woon op de zesde verdieping van de flat. Mitros zei dat de verbouwing vier weken zou duren, maar we zitten nu al in de zevende week, en het is nog niet klaar. En ook de lift doet het niet, en dat is lastig als je op de zesde verdieping woont.\\\"\\r\\nLEKKAGES\\r\\nOok Resad Nurkic is ontevreden. Zijn badkamer is verbouwd, maar daarbij heeft hij veel ruimte verloren. De toch al niet riante badkamer is volgens hem een vierkante meter kleiner geworden. Het is direct zichtbaar dat hij zich voor zijn wastafel niet eens kan bukken om zich te wassen.\\r\\nEen zelfde klacht heeft Marie Jakhari. Bij haar is een glazen scherm geplaatst tussen de douche en de wasmachineaansluiting. Maar door het scherm is het heel lastig, zo niet onmogelijk om de wasmachine te plaatsen.\\r\\nDe tekst gaat door onder de video.\\r\\n \\r\\nOver opgeknapte flat regent het klachten\\r\\nBij diverse bewoners is schade ontstaan aan het laminaat. Door lekkages is dat gaan werken en bol gaan staan. Eef van Kooten heeft een hele andere klacht. \\\"In mijn keuken zit asbest. Dat hebben ze niet verwijderd, maar ze hebben er eerst een laag cement over gestort, en daarna een stukje vloerbedekking. Als je die vloerbedekking weghaalt zie je het asbest zo zitten.\\\"\\r\\nOok over de afwerking zijn veel klachten bij de bewoners. Zo zitten er vlekken op muren en plafonds, en zijn gaten van oude leidingen provisorisch dichtgezet.\\r\\nHOGE VERWACHTINGEN\\r\\nMitros erkent dat bij de verbouwing veel is misgegaan. De woningbouwvereniging heeft de aannemer daarop aangesproken. Mitros geeft ook toe dat het allemaal net wat langer duurt dan was afgesproken, maar wijt dat aan aanloopproblemen, bij de rest van de flat moet het sneller gaan.\\r\\nJoop ten Brink van Mitros vindt daarnaast wel dat de bewoners in sommige gevallen veel te hoge verwachtingen hebben: \\\"Sommige mensen verwachten dat we alles schilderen, alles als een paleisje opleveren. En dat is niet zo. Het schilderwerk en het behangen is voor de bewoner.\\\"\\r\\nTen Brink noemt de klachten wel heel vervelend. \\\"In de eerste portiek zijn wat mij betreft te veel fouten gemaakt. Daar spreken we de aannemer op aan.\\\"\\r\\nSCHADEVERGOEDING\\r\\nBianca Arts is de woordvoerder van de bewoners. Zij zegt dat alle bewoners een vergoeding hebben gekregen van 150 euro, maar dat dit bedrag niet voldoende is om de aangerichte schade aan wanden en vloeren te herstellen.\\r\\nTen Brink van Mitros zegt toe dat als er schade aan vloeren en wanden is ontstaan door bijvoorbeeld lekkages, dat hij dat ruimhartig en netjes zal oplossen.\\r\\nDeel dit artikel
Sterke punten
Duim zuigen
Zwakke punten
Overtugiend liegen.
Middenhuur problematiek
Review over WooninMiddenhuur-illusies
Door Dick Franssen
Bij Woonin moet je om in aanmerking te komen voor zo’n woning een jaarinkomen hebben van tenminste ruim 4.000 euro
W.A.H.W.M. Janssen had meer kinderen dan voorletters. Het leek wel een Syrisch vluchtelingengezin. Maar ze woonden beter: in een mooi groot hoekhuis in de Lessinglaan vlakbij de Spinozabrug.
Janssen was directeur van de gemeentelijke Bouw- en woningdienst, een machtige organisatie die duizenden sociale woningen verhuurde en er ook nog eens kolossale hoeveelheden bijbouwde. Het was de periode dat de gemeente het heft in de volkshuisvesting in handen had.
Misschien kon je Janssen beter niet als baas hebben. Hij was een autonome, flamboyante, dwingende, wat chaotische man, overlopend van energie en ideeën. Voor mij als journalist was hij goud. Als je wilde weten hoe het er voorstond in de Utrechtse woningbouw, dan gaf hij eerst uitleg in zijn kantoor in de Domstraat, om zijn verhaal daarna tijdens een rit in zijn enorme Amerikaanse slee aanschouwelijk te maken met een bezoek aan allerlei bouwplaatsen. Het hele programma duurde makkelijk vier uur.
Janssen is wijlen. De Bouw- en woningdienst ook. Het bezit is overgedragen aan Mitros (nu Woonin). De gemeente bouwt als uitvloeisel van de privatisering zelf geen enkel huis meer. Hoe zich dat wreekt lees je in het pas verschenen rapport ‘Middenhuur, meer grip op groei’ van de Rekenkamer Utrecht.
Kern van het rapport is dat de gemeente te weinig invloed heeft op de oplossing van de woningnood, absoluut het grootste probleem waarmee de stad kampt. Ze is sterk afhankelijk van de luimen van projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties. Ze kan dan wel zeggen dat er in korte tijd 55.000 huizen moeten bijkomen, maar of dat gaat lukken heeft ze – nog los van de stikstof-ellende – niet in de hand.
In de optiek van de gemeente is middenhuur de sleutel tot de oplossing van het probleem. Citaat: ‘Het segment is de smeerolie tussen huur en koop. Het is fundamenteel om de stad gemengd te houden’.
Bij dat segment gaat het om woningen met een huur van tussen de 809 en1126 euro, exclusief servicekosten. Het idee is dat bij genoeg middenhuur er grote verhuisbewegingen op gang komen van scheefwoners (mensen met een te hoog inkomen voor een sociale woning) en van ouderen die grote huizen bezet houden.
Maar ja, projectontwikkelaars bouwen liever voor de vrije sector, waarin meer te verdienen valt, en dus wil het met middenhuur niet vlotten. In 2015 al stelde het college van b. en w ‘aanvullende maatregelen’ voor. Woningcorporaties kregen het voorstel om bestaande sociale woningen te ‘liberaliseren’, dat wil zeggen om de huren bij leegkomen op te trekken tot niveau middenhuur.
De corporaties gaven er hun eigen invulling aan. Ze verkochten hele blokken nog niet zo oude, maar uitgewoonde sociale woningen aan buitenlandse investeerders. Die wisten er wel raad mee: een opknapbeurtje en vervolgens een huur die er niet om liegt.
De gemeenteraad vindt nu dat de corporaties geen enkel huis meer zouden mogen verkopen. Maar voorlopig kan het nog, alleen is de periode waarin een huis in afwachting van de verkoop leeg mag staan teruggebracht van twaalf maanden tot vier maanden. Nog steeds belachelijk lang, als je weet dat de gemiddelde verkooptijd van een huis in Utrecht op het ogenblik veertien dagen is.
Blijft de vraag: is middenhuur echt de oplossing? Bij Woonin moet je om in aanmerking te komen voor zo’n woning een jaarinkomen hebben van tenminste ruim 40.000 euro. De gemiddelde lonen van een buschauffeur en een politie-agent zijn respectievelijk 2336 en 2495 netto per maand. Ver onder die minimumgrens dus, maar bovendien: zo’n huur is voor die groepen volstrekt onhaalbaar.
Een verpleegkundige met een flink aantal dienstjaren verdient ongeveer duizend euro bruto meer. Twijfelgeval. Van alle werkenden in Nederland van tussen de 25 en de 35 jaar is het gemiddelde maandinkomen 2516 euro, van alleenstaande 65plussers bruto 2370 euro. Utrecht ligt ongetwijfeld boven het landelijk gemiddelde, maar maak je niet te veel illusies.
Voor tweeverdieners ligt het natuurlijk anders, maar veel mensen zijn alleenstaand of worden het weer na echtscheiding of dood van hun partner. In de binnenstad is verreweg het grootste deel van de bewoners alleenstaand. Ook in andere delen van de stad is het percentage hoog.
Dus: om de stad echt gemengd te houden moet je zeker middenhuur bouwen, maar heb je vooral meer sociale woningen nodig.
Sterke punten
kleine man klem zetten
Zwakke punten
sociale opdracht vergeten zijn
Onbetrouwbare corporatie
Review over WooninWoonin houdt zich niet aan afspraken met gemeente: ‘Dossier Wonen in Utrecht is beerput’
Door Cees Grimbergen
Vrouwjuttenhof in 1979, toen een sociale huurwoning nog een sociale huurwonig bleef (foto: Het Utrechts Archief)
Woningcorporatie Woonin, het vroegere Mitros, onttrok vorig jaar 1889 woningen aan de sociale huurvoorraad. Het blijkt uit het Mitros-jaarverslag over 2022. Eerder deze week berichtte De Nuk dat de corporatie meerdere sociale huurwoningen aan de Vrouwjuttenhof boven de sociale huurgrens verhuurt.
Ook houdt corporatie Mitros, dat sinds 1 januari Woonin heet, zich niet aan de prestatieafspraken met de gemeente Utrecht. Sluipenderwijs ‘liberaliseert’ de corporatie zo sociale huurwoningen. Het blijkt uit Nuk-onderzoek van vele gemeentelijke en corporatie documenten.
Ooit sociale huren lopen bij Woonin inmiddels op tot 1126 en 1300 euro. Terwijl de maximale huur van een sociale huurwoning dit jaar 808 euro is.
Woonin/Mitros wordt al jaren bekritiseerd, omdat het voor honderden miljoenen euro’s sociale huurwoningen aan beleggers en eigenaar-bewoners verkocht. Nu blijkt dus dat de corporatie daarnaast op flinke schaal sociale huurwoningen liberaliseert.
Mitros heeft een eigen vermogen van 4,5 miljard euro, meldt het jaarverslag over 2022. Het is hiermee een schatrijke corporatie.
In dit bericht zullen de namen Mitros en Woonin door elkaar gebruikt worden. Het betreft dezelfde, inmiddels gefuseerde corporatie.
Corporatie Woonin is op haar website glashelder over de grens van sociale huurwoningen: ‘De huurprijs van sociale huurwoningen is maximaal € 808,06’.
Woonin presenteert zich als sociale verhuurder: ‘Wij vinden dat iedereen goed moet kunnen wonen. Daarom verhuren wij sociale huurwoningen. Woningen die we voor een betaalbare prijs verhuren aan mensen met een laag inkomen.’
Recent presenteert Woonin-directeur Henk Peter Kip zich op LinkedIn als strijder voor sociale huurwoningen. ‘Het is mijn en onze taak te zorgen voor goede en voldoende sociale huisvesting.’ En: ‘Ik zal niet accepteren dat we inboeten op het aantal sociale huurwoningen.’
De praktijk van Woonin/Mitros? We lezen het zwart-op-wit in de jaarverslagen van Mitros over 2021 en 2022. Op 31 december 2021 had Mitros 25.573 sociale huurwoningen. Een jaar later nog 23.684. Een daling van 1889 sociale woningen.
Woonin/Mitros gaat altijd voor de maximale huren
Utrecht en Nieuwegein ‘boeten in op het aantal sociale huurwoningen’ om topman Kip te citeren. Betaalbare huur werd door zijn toedoen vrije sector-huur.
De Utrechtse Binnenstadbewoner Ruud Geraets huurde lang van Mitros. Hij zegt: ‘Mitros legt alle huurverhogingen op waarvan ze zelf vindt dat ze die mag opleggen. Zo schuiven ze steeds meer woningen door naar de vrije sector, dat zijn alle huren boven de 808 euro. Gevolg is dat er steeds minder betaalbare woningen in de stad zijn.’
Gemeenteraadslid Yvonne Hessel (Utrecht Solidair): ‘Voor het verdienmodel van Woonin lijkt het niet interessant om mensen net boven de armoedegrens te huisvesten. Dit proces van sluipenderwijs sociale huurwoningen liberaliseren is al jaren door de hele stad aan de gang. Sinds Corona is het versneld doorgezet. Ik hou de huurprijzen al lang in de gaten. Woonin/Mitros gaat altijd voor de maximale huren, nooit voor zo laag mogelijke huren.’
Alles is dik-voor-mekaar
PvdA-wethouder De Vries zit in zijn maag met de cijfers uit de Mitros-jaarverslagen die De Nuk aan hem voorlegt. De Vries erkent dat Mitros in haar officiële jaarverslag minder sociale huurwoningen presenteert dan tot nu toe bij de gemeente bekend was. ‘De cijfers … zijn ogenschijnlijk niet in lijn …. met de RWU-rapportages en ons eigen dashboard’, schrijft de wethouder in bestuurlijk jargon.
Geen nood, PvdA-wethouder De Vries heeft contact opgenomen met corporatie Woonin. Die heeft de PvdA-wethouder uitgelegd dat alles dik-voor-mekaar is. Schriftelijk vertelt de Vries daarna in zijn antwoord aan De Nuk: ‘Uit de toelichting die wij hebben ontvangen blijkt dat de sociale woningvoorraad (in 2022-De Nuk) met 149 is gegroeid. Dat aantal herkennen wij wel.’
Schaduwadministratie
Over het jaar 2022 heeft Mitros dus twee administraties. De ene administratie, het officiële Mitros-jaarverslag, meldt: min 1889 sociale huurwoningen. Wat volgens PvdA-wethouder De Vries, in bestuurlijk jargon, ‘niets over de sociale voorraadontwikkeling zegt’. In de tweede administratie, de schaduwadministratie, legt Mitros informeel verantwoording af aan de wethouder: plus 149 sociale huurwoningen.
Administratieve schimmigheid in het explosiefste dossier van de stad Utrecht, het Woondossier. Wat doet deze aanpak met het vertrouwen van de Utrechtse burger?
Wat bedoelen de Woonin/Mitros-reputatiemanagers?
Woonin/Mitros hanteert een tweesnijdend zwaard waarmee het door de Utrechtse sociale woningvoorraad klieft. Door steeds meer sociale huurwoningen naar de vrije sector te verplaatsen, kan Mitros hogere huren vragen. Door steeds hogere huren op te leggen, worden sociale huurwoningen geliberaliseerd. Dit beleid komt boven op dat van de afgelopen jaren waarin Mitros honderden sociale huurwoningen per jaar verkocht.
Woonin/Mitros is niet verplicht hoge huren te vragen en huurhuizen te verkopen. Directeur Kip en zijn corporatie kunnen, als zij dat willen, de huur laag houden. En zo veel mogelijk huizen in de sociale huurvoorraad houden. Ze doen het niet.
‘De directie handelt integer en transparant’, lezen we in het jaarverslag 2022. Daarin veel aandacht voor integriteit en dat ‘iedereen goed moet kunnen wonen’. Wat bedoelen de Woonin-reputatiemanagers met die woorden?
Het effectieve beleid van Woonin beschreven we vorige week in dit verhaal over de sociale huurwoningen aan de Vrouwjuttenhof.
Woonin-directeur Henk Peter Kip vindt dat afspraken slechts ‘ambities’ zijn (foto: Angeliek de Jonge)
Woonin/Mitros schendt prestatie-afspraken
Dat Woonin/Mitros een eigen interpretatie van haar sociale taak heeft, blijkt ook in een andere grote kwestie. Jaarlijks maakt de corporatie, net als de andere corporaties, zogeheten ‘prestatie-afspraken’ met de gemeente Utrecht. Waar gewone mensen ‘afspraken’ maken, poetst de corporatiesector haar taal op tot ‘prestatieafspraken’. De jaarlijkse ondertekening is een ritueel moment.
De afgelopen jaren hield Mitros zich jaar na jaar niet aan de prestatie-afspraken. De corporatie bouwde minder woningen dan afgesproken. Toen Mitros-directeur Kip daarop werd aangesproken, zei hij dat de afspraken slechts ‘ambities’ waren en dat je Mitros dus niet kon verwijten dat het de afspraken schond. Nu wordt opnieuw een overtreding zichtbaar. Die lijkt ernstiger dan de niet nagekomen afspraken uit de afgelopen jaren. Het heeft alles te maken met het sluipenderwijs liberaliseren van de sociale woningvoorraad.
Gemeente en corporatie zijn in de tekst van de afspraken helder over wat precies een sociale huurwoning is.
-Sociale huurwoningen hebben een kale huurprijs onder de zogeheten liberalisatiegrens. Die grens is dit jaar dus € 808,06.
-Sociale huurwoningen met ‘scheefhuurders’ hebben soms een huur boven 808 euro. Bij een verhuizing -‘mutatie’ in jargon- zal die woning ‘weer een huurprijs onder de 808 euro krijgen’. De letterlijke tekst in de prestatieafspraak luidt: ‘…weer een huurprijs onder het onder a) genoemde bedrag zal krijgen’.
Corporatie Woonin/Mitros komt deze afspraak niet na. Integendeel, de corporatie grijpt de verhuizing van scheefhuurders aan om de huur nóg verder boven de sociale huur te brengen. Zie de woning Vrouwjuttenhof 51.
Woonin-woordvoerder Uringa schrijft in een reactie op ons laatste verhaal: ‘Zodra de bewoners verhuizen komt er -op enkele middenhuurwoningen na- direct weer een huurprijs die past bij een sociale huurwoning.’
Het ‘op enkele middenhuurwoningen na’ komt bovenop de woning Vrouwjuttenhof 51. De liberaliseringstruc wordt dus vaker toegepast. Hoe vaak?
Wachttijd sociale huurwoning? Twaalf jaar
Wij stellen Woonin/Mitros aanvullende vragen.
-U stelt dat niet alle woningen met vertrekkende ‘scheefhuurders’ daarna weer sociaal verhuurd worden. Dat is tegen de prestatieafspraken waarin staat dat ‘bij een mutatie’ die woning ‘weer een huurprijsprijs onder de 808 euro zal krijgen’. Wat is het verweer van Mitros op deze overtreding?
-Hoeveel woningen werden na verhuizing van ‘scheefhuurders’ niet naar de sociale huursector terug geplaatst? Zowel cijfer over 2022 als over dit jaar?
-Hoeveel woningen werden wél, vanuit de vrije sector, terug geplaatst naar de sociale huursector? Ook weer over 2022 en over 2023 tot nu toe.
Op geen van deze vragen geeft de Woonin-top antwoord.
Wel laat de Woonin-woordvoerder weten dat recent twee voormalige sociale huurhuizen in Lombok, met huren van € 1150 en € 1172, nu toch weer sociaal verhuurd worden. Wat de vraag oproept hoe sociale huurhuizen de afgelopen jaren deze hoge huren konden krijgen. De Nuk vraagt Woonin om de adressen. Die worden, ‘vanwege privacy’, niet verstrekt.
De wachttijd voor een sociale huurwoning in de stad is inmiddels twaalf jaar.
‘Er moet keiharde overheidsregie komen’
Wat vinden veteranen uit de Utrechtse politiek van deze feiten? Het aantal sociale huurwoningen daalt immers sterk bij de grootste corporatie van de stad.
De linkse partijen SP, PvdA en GroenLinks waren en zijn binnen het stadsbestuur lang verantwoordelijk voor dit dossier.
Tim Schipper (SP) zat tot april 2022 zestien jaar in de raad. Hij zegt: ‘Er wordt niet gehandhaafd. Er moet keiharde overheidsregie in dit dossier komen.’
En wat vindt Bülent Isik, PvdA-woordvoerder Wonen van 2010 tot april 2022? Isik is verbijsterd over de feiten die we hem voorleggen. ‘Ik ging er altijd van uit dat iets hogere huren van ‘scheefhuurders’ bij een verhuizing weer ‘sociaal’ worden, dus onder de 808 euro. Als ik dit geweten had, had ik zeker aan de bel getrokken. Je moet concluderen dat wij als gemeenteraad en het College de werkwijze van deze corporatie niet goed gecontroleerd hebben. Als ik deze feiten zo zie, kan ik niet anders zeggen dan: het dossier Wonen in Utrecht is een beerput.’
Binnenkort een volgende aflevering in dit lang lopende NUK-dossier. Hoe op Zuilen de ene buur 500 euro huur neerlegt en de andere 1000. Hoe het rendementsdenken in de stad vol woningschaarste oprukt. En: waar zijn ‘de socialen’ die ooit de woningbouwverenigingen groot maakten?
—————————————————————————————————————-
Uit jaarverslag Mitros 2022:
‘We streven naar maatschappelijk en open ondernemen en hanteren een zorgvuldige bedrijfsvoering. De directie handelt integer en transparant en er is goed intern toezicht op dat handelen en het afleggen van verantwoording daarover. ‘Good governance’ is hierbij een sleutelbegrip en is essentieel voor het vertrouwen van de maatschappij in de corporaties. Bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording volgen we de regels van ‘good governance’.’
——————————————————————————————————————–
Huurstijging sinds 1993: 565 procent
Wie de huurprijsontwikkeling in de stad in de afgelopen decennia beter wil begrijpen, vindt in de sociale huurwoningen op de Vrouwjuttenhof een scherp voorbeeld. In 1993 bedroeg de sociale huur van de huizen (85 vierkante meter) 500 gulden. Of, afgerond, 230 euro. Tussen 1993 en september 2023 bedroeg de inflatie volgens CBS-cijfers 107 procent. De huurstijging van Vrouwjuttenhof 51 bedroeg in dezelfde periode 390 procent. En de identieke huurwoning die Woonin aan de Vrouwjuttenhof voor € 1300,52 verhuurt? 565 procent huurverhoging.
————————————————
Sterke punten
Sociaal masker
Zwakke punten
met daarachter niet sociaal gezicht